Details zum Lehrgang
"Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten
Grundstücken"
Übersicht einzelner Module
Anforderungsprofil
dieses Lehrgangs
Die
Deutsche Gesellschaft für Immobilienbewertung (degib) hat das bisherige Modulkonzept,
das seit 2000 immer wieder verfeinert und aktualisiert wurde, 2012 erneut
evaluiert und an die Bedürfnisse der berufstätigen Zielgruppe optimal
angepasst. Folgende Module stehen zur Auswahl:
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Modul I „Grundtatbestände der
Verkehrswertermittlung“ |
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Grundtatbestände ·
Ziel und Zweck der Wertermittlung ·
Adressaten und Rollenverständnis ·
wertrelevante Stichtage ·
Sinn und Zweck der normierten Verfahren ·
Begründung der Verfahrenswahl ·
Grundsätze einer Verkehrswertableitung ·
Einführung in das Wertermittlungsrecht ·
Grundzüge einer Gutachtenprüfung |
Jede
Liegenschaft hat ihre eigene Historie und daraus abgeleitete Gegenwart. Bei
einer Wertermittlung untersucht man in der Regel zunächst die Gegenwart, leitet
daraus nachhaltige Daten ab und stellt den Verkehrswert in den meisten Fällen
mit Hilfe eines zukunftsorientierten Ertragswerts fest. Eine
Verkehrswertermittlung ist daher eine sachverständige Prognose eines
Interessensausgleichs, die leider nur in seltenen Fällen durch ein
anschließendes Marktgeschehen überprüft werden kann, denn
Verkehrswertgutachten beschäftigen sich meistens mit einer Anteilsbewertung
zum Beispiel bei der Gründung einer Gesellschaft oder mit Renditeprognosen
für Investoren, mit Fragen der Beleihung oder mit
Vermögensauseinandersetzungen bei Erbschafts- und Scheidungsverfahren oder
der Versicherung in Brand- und Haftpflichtfällen, aber auch mit Fragen der
Sanierung und Umlegung. Nur
rund 20 Prozent der Wertermittlungsfälle betreffen schließlich die
Übertragung durch Kauf bzw. Verkauf, sodass lediglich in diesen Fällen im
Nachhinein die sachverständige Prognose überprüft werden kann. Ziel
dieser Einführung es, den Teilnehmern die breite Palette der
unterschiedlichen Wertermittlungsproblematiken und Lösungsstrategien nahe zu
bringen. Der Teilnehmer soll einerseits vorbereitet werden, sein eigenes
Gutachten rechtlich und logisch richtig gedanklich zu strukturieren und es
mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand zu erstellen, andererseits aber auch
erahnen, wie seine Arbeit von Dritten auf Korrektheit überprüft werden kann. Wesentlich
aktualisiert anlässlich der ImmoWertV 2010. Eine
ausführliche Seminarunterlage finden Sie im Haufe-Handbuch,
Kapitel 3.1 und 8.3, insbesondere 8.3.3. Vertiefungen finden Sie im Lehrbuch zur Immobilienbewertung, Kapitel 1 und 16 |
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Modul II „Sachwertverfahren“ |
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Sachwert ·
Einführung in die Bodenwertproblematik ·
Verfahrensvorschriften ·
Normalherstellungskosten ·
Alterswertminderung ·
Berücksichtigung von Mängeln und Schäden ·
Sachwertfaktoren zur Marktanpassung ·
Schwachstellen des Verfahrens ·
Plausibilitätskontrollen |
Das
Sachwertverfahren steckt viel Kritik ein. Dennoch gehört es zum
unentbehrlichen Handwerkszeug eines jeden Verkehrswertermittlers, vor allem
dann, wenn der gewöhnliche Geschäftsverkehr im Einzelfall der Wertermittlung
nicht ertragsorientiert entscheidet und handelt. Zur korrekten Anwendung muss
der Sachverständige die Verfahrensvorschriften beherrschen und die
Schwachstellen des Verfahrens kennen, weshalb diese Aspekte einen Schwerpunkt
dieses Teilmoduls bilden. Darüber
hinaus werden Detailfragen des Sachwertverfahrens erläutert. So wird zum
Beispiel intensiv auf die Anwendung der derzeit amtlich gültigen
Normalherstellungskosten (NHK 2000) und die diesbezüglichen Korrekturfaktoren
eingegangen. Weiterhin wird erläutert, wie die Alterswertminderung zu
ermitteln ist und welche weitreichenden Konsequenzen sich daraus ergeben.
Zudem wird die korrekte Anwendung von Sachwertfaktoren sowie die
Berücksichtigung von Baumängeln und Bauschäden erörtert. Nach
Abschluss dieses ersten Moduls ist der Teilnehmer bereits in der Lage, eine
durchaus brauchbare Abschätzung des Verkehrswerts eines Einfamilienhaus
abzugeben. Wesentlich
aktualisiert anlässlich der Sachwertrichtlinie 2012. Eine
ausführliche Seminarunterlage finden Sie im Haufe-Handbuch,
Kapitel 3.3. Vertiefungen finden Sie im Lehrbuch zur Immobilienbewertung, Kapitel 2, 5 und 10 |
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Modul III
„Rechtsgrundlagen“ |
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Wertermittlungsrecht I ·
Einführung in die relevanten Rechtsgebiete Bau- und Planungsrecht I ·
Die zulässige Nutzung des Grundstücks |
Der
Sachverständige muss eine Vielzahl rechtlicher Vorschriften kennen und bei seiner
Begutachtung berücksichtigen. Ein systematisches Verständnis des
einschlägigen Rechts sowie ein Problembewusstsein sind für seine praktische
Tätigkeit unabdingbar. Dieses Teilmodul soll hier zunächst einen Überblick
verschaffen: Was
ist wertermittlungsrelevant und wo ist es geregelt? Auch
für den juristischen Laien gut verständlich werden die Rechtsinstitute
vorgestellt und anhand von Beispielen erläutert. Im Einzelnen werden folgende
Inhalte vermittelt: Rechtsgrundlagen für die Zertifizierung und für die
öffentliche Bestellung. Die unterschiedlichen Aufgabenstellungen als
Gerichts- oder Privatgutachter. Kursorische Darstellung des relevanten Zivil-
und Strafprozessrechts. Vertrag, Haftung und Vergütung des Sachverständigen.
Aus dem Bereich Mietrecht: Systematische Darstellung des Mietrechts.
Mieterhöhungsbegehren mit dem Schwerpunkt
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sachenrecht und
öffentliche Lasten: Rechtsgrundlagen zur Bestellung von Erbbaurechten und
Dienstbarkeiten, sowie kursorische Einführung in das Kreditsicherungsrecht.
Erläuterung der Grundbuchordnung und des Katasterrechts anhand von
Beispielen. Rechtsgrundlagen zur Bestellung von Baulasten und zur Erhebung
öffentlich rechtlicher Beiträge anhand von Beispielen. Bau- und Planungsrecht:
Relevante Normen des (novellierten) Baugesetzbuches, der
Baunutzungsverordnung sowie der Landesbauordnung (am Beispiel der BauO NW),
z.B.: Vollgeschossdefinition, Abstandsflächen, Art und Maß der baulichen
Nutzung, Gebietstypen und die besonderen Verfahren des BauGB. Sonstige
Rechtsvorschriften: Vermittlung von Grundkenntnissen zum
Wohnungseigentumsgesetz, Zwangsversteigerungsgesetz sowie zum
Denkmalschutzgesetz. Weiterhin trägt der Lehrgang der unterschiedlichen Prüfungsrelevanz der Themen dadurch Rechnung, dass auf die besonders relevanten Zusammenhänge und ihre Berücksichtigung in der Verkehrswertermittlung in den folgenden Teilmodulen Bau- und Planungsrecht, Mietwert, Sachen- und Sachverständigenrecht sowie Rechte und Belastungen ausführlich eingegangen wird. In diesem Teilmodul sollen die Grundlagen geschaffen werden, worauf in den folgenden Modulen aufgebaut wird. So wird sichergestellt, dass die besonders prüfungs- und praxisrelevanten Inhalte in ein systematisches Verständnis eingefügt und dadurch besser aufgenommen werden. |
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Modul IV „Bodenwert
und Vergleichswert |
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Bodenwert und Vergleichswert ·
Mittelbare und unmittelbare Wertermittlung des
unbebauten und bebauten Grundstücks ·
Vergleichspreise, Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren ·
Berücksichtigung möglicher Abweichungen von den
Zustandsmerkmalen ·
Plausibilitätskontrollen ·
Bewertung öffentlicher Flächen ·
Differenzwertmethode ·
Vorwirkung der Enteignung |
Das
Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren zur Ermittlung der Bodenwerte von
unbebauten und bebauten Grundstücken. Ziel dieses Teilmoduls ist es, das
Vergleichswertverfahren in seinen Ausprägungen als unmittelbaren bzw.
mittelbaren Preisvergleich in den einzelnen Verfahrensschritten in
Abhängigkeit von dem jeweiligen Bewertungsgegenstand kennen zu lernen. Die
sichere Anwendung der Verfahren auf Basis von umfangreichen Recherchen und
die korrekte Anwendung der Verfahrensschritte soll die Teilnehmer
befähigen, über die Anwendung des Vergleichswertverfahrens unter Berücksichtigung
weiterer Überlegungen zu marktgerechten Verkehrswerten zu gelangen. Dies
erfordert zunächst die Darstellung der wertbestimmenden Merkmale von
unbebauten und bebauten Grundstücken. Daran anschließend werden Kenntnisse
vermittelt, die die Berücksichtigung von erkennbaren Abweichungen des
Bewertungsobjekts von den recherchierten Vergleichspreisen ermöglichen. Dabei
werden anhand von Beispielen und zahlreichen Übungsaufgaben hilfreiche Tipps
zur Datenrecherche und Bewertung der recherchierten Eingangsgrößen
vermittelt, um dem Anspruch der Ableitung eines marktgerechten Verkehrswerts
gerecht zu werden. Daran anschließend wird ein kurzer Überblick über die
Bewertung öffentlicher Flächen vermittelt. Dabei wird zwischen Flächen
unterschieden, die bereits öffentlich sind und solchen, die künftig
öffentlich sein werden. Eine
ausführliche Seminarunterlage finden Sie im Haufe-Handbuch,
Kapitel 3.2 und 3.5 Vertiefungen finden Sie im Lehrbuch zur Immobilienbewertung, Kapitel 3, 7 und 8. |
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Modul V „Mathematik
/ Statistik“ |
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Mathematik / Statistik Teil 1
"Elementare Basis" ·
Formale Logik und strenge Schlussweisen ·
Notwendige Arithmetik bis hin zur Potenzrechnung ·
Indexrechnungen ·
Fortschreibungsmethoden ·
Zinsrechnungen ·
Vervielfältiger ·
Rentenrechnungen ·
Abschreibungsdivisoren ·
Annuitäten ·
Zeitrenten, ewige Renten ·
Einführung in die deskriptive Statistik ·
grafische und tabellarische Darstellungsarten |
Der
Sachverständige der Wertermittlung hat neben intensiver Recherche und darauf
aufbauender Argumentation in Hinblick auf den Verkehrswert oftmals recht
anspruchsvolle mathematische Berechnungen durchzuführen, die nicht ohne
Weiteres schematisiert werden können, wie dies zum Beispiel bei der strengen
Vorgehensweise in der Ertragswertermittlung nach Wertermittlungsverordnung
der Fall ist. Er muss gewisse mathematische, meistens finanzmathematische
Berechnungen fallgerecht selber entwickeln und durchführen. Dafür gibt dieses
Modul das grundlegende Rüstzeug. Der
Sachverständige ist auch in aller Regel Autodidakt; er hat sich das
notwendige Wissen durch entsprechendes Studium, begleitet mit einschlägigen
Seminarbesuchen, angeeignet und in täglicher Praxis verfeinert. Das
vermeintlich nicht notwendige mathematische Wissen wird jedoch oftmals als
schwerwiegendes Defizit nicht erkannt, was zu eklatanten methodischen Fehlern
in Gutachten führen kann. Um
korrekte mathematische Modelle für eine Wertermittlungsaufgabe zu
konstruieren, ist ein verinnerlichtes Wissen zumindest der
finanzmathematischen Grundlagen und der deskriptiven Statistik notwendig. In
erschreckend vielen Gutachten findet man – basierend auf oftmals durchaus
anerkennenswerter intellektueller Leistung – schlichte methodische Fehler,
welche diese Leistung unmittelbar danach wieder zerstören. Dies muss nicht
sein! Ziel ist es in erster Linie, die Teilnehmer in die Lage zu versetzen,
derartige Fehler zu vermeiden. Hinzu
kommt, dass der Umgang mit zusätzlicher mathematischer Denkweise den
Sachverständigen vielfältiger in seiner Wertermittlungsargumentation werden
lässt. Insbesondere kann er erheblich leichter Plausibilitätsprüfungen
durchführen, um sein eigenes Urteil zu untermauern. Auch dies ist Ziel dieses
Moduls. Zunächst
einmal soll – gleichsam als Einstieg – das strenge logische Beschreiben von
Sachverhalten und das korrekte Schließen zu einem resultierenden Urteil mit
einem einführenden Kapitel über „Formale Logik“ geübt werden. Es
kann auch nicht falsch sein, die wesentliche Basis arithmetischer Hilfsmittel
zu Beginn in Erinnerung zu rufen. Wer kennt sich noch aus mit Summen- und
Produktschreibweisen, mit Rechenregeln bei Potenzen? Wie verhält es sich mit
Ungleichungen etc.? Der Verkehrswert ist bekanntlich stichtagsbezogen;
wesentliche Eingangsgrößen müssen deswegen auf diesen Stichtag umgerechnet
werden. Dazu gibt es Fortschreibungsmethoden, die weitaus unbekannt sind. Es gibt in vielen Wertermittlungsfällen die Notwendigkeit, Zahlungen auf- oder abzuzinsen. Ganze Zahlungsreihen, so wie zum Beispiel im tradierten Ertragswertverfahren, repräsentieren sich in einem stichtagsbezogenen Gegenwert. So werden Zinsrechnungen durchgeführt und sowohl vor- und nachschüssige Anfangs- und Endwerte als auch Annuitäten vorgestellt. |
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Modul VI „Mietwert” |
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Mietwert ·
Struktur des Mietrechts ·
Grundlegende Begriffe (tatsächliche, nachhaltige,
ortsübliche Miete, Kostenmiete etc.). ·
Ableitung von Mieten ·
Der Rohertrag im Verkehrswertgutachten ·
Kündigung eines Mietverhältnisses ·
Besonderheiten bei gewerblichen Mietverhältnissen ·
Verhalten des Gutachters bei Gericht und im Ortstermin |
Das
wesentliche Verfahren der Wertermittlung ist das Ertragswertverfahren. Gemäß
§18, Abs. 2 der ImmoWertV sind die Roherträge aus den marktüblich erzielbaren
Einnahmen herzuleiten, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger
Nutzung zu erwarten sind. Diese Einnahmen bestehen nahezu ausschließlich aus
Mieten oder Pachten. Die fundierte Ableitung der nachhaltigen Mieteinnahmen
bildet somit ein wesentliches Fundament der Ertragswertermittlung. Es kommt
nicht darauf an, welche Einnahmen tatsächlich erzielt werden, sondern auf die
im konkretem Fall marktüblich und auch rechtlich zulässig erzielbaren
Einnahmen. Um den Anforderungen der ImmoWertV zu genügen, sind folglich
zumindest die grundlegenden Kenntnisse des Mietrechts unerlässlich. Den
Teilnehmern werden zunächst die wesentlichen rechtlichen und begrifflichen
Grundlagen sowie die Systematik des Mietrechts dargelegt. Darauf aufbauend
werden die ortsübliche Vergleichsmiete und die Methoden zu ihrer Ermittlung
besprochen. Anhand
von Praxisbeispielen werden Hinweise zum Aufbau und zum Inhalt von
Mietwertgutachten gegeben. Weiterhin werden die anderen
Mieterhöhungsbegründungsmittel, zum Beispiel der qualifizierte Mietspiegel und die
Mietpreisdatenbank besprochen. Dabei werden die sich bei der Datenerhebung
und Datenbewertung ergebenden relevanten Probleme behandelt. Außerdem wird
der Ablauf des Ortstermins sowie das Verhalten des Sachverständigen vor
Gericht behandelt. Eine ausführliche Seminarunterlage finden Sie im Haufe-Handbuch, Kapitel 6.7 und 8.10. |
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Modul VII
„Ertragswert” |
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Ertragswert ·
Ertragswerte nach ImmoWertV ·
verkürzte Verfahren ·
Liquidationswertverfahren ·
Bewirtschaftungskosten ·
Liegenschaftszinssatz ·
Restnutzungsdauer ·
Renditeanalyse ·
Sachwertkomponenten im Ertragswertmodell |
Unmittelbar
aus den finanzmathematischen Grundlagen lassen sich die in der ImmoWertV normierten
Standard-Ertragswertverfahren ableiten. Dem Teilnehmer wird gezeigt, dass es
hinsichtlich ihrer Aussagefähigkeit zwei verschiedene Modelle gibt, die
jedoch mathematisch äquivalent sind. Zusätzlich
bietet die ImmoWertV das „Ertragswertverfahren mit periodisch
unterschiedlichen Erträgen“ an, um die Nähe zu den sogenannten DCF-Verfahren
zu zeigen. Je
nach praktischer Aufgabenstellung wendet man gewisse Varianten dieser
Verfahrens an. Auch diese lassen sich leicht nachvollziehbar mathematisch
darstellen und auch erklären. Es
wird gezeigt, woran man eine Unwirtschaftlichkeit der Bodennutzung erkennt
und wie dann mit dem Liquidationsverfahren gearbeitet werden soll. Eine
ausführliche vertiefende Seminarunterlage zum gesamten Modul III finden Sie
im Haufe-Handbuch,
Kapitel 7 sowie im Lehrbuch zur Immobilienbewertung, Kapitel 12.Neben
den Mieten und Pachten sind wesentliche Eingangsgrößen im Ertragswertmodell
die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszinssatz und die
Restnutzungsdauer, die es im Einzelfall penibel und wohlbegründet abzuleiten
gilt. Dazu gibt es hilfreiche - wenn auch nicht immer verlässliche – Quellen
in der Praxis und in der einschlägigen Literatur. Vertiefend
wird in diesem Teilmodul der Liegenschaftszinssatz behandelt, welcher einen
enormen Einfluss auf den resultierenden Ertragswert hat: Die Variation um nur
einen halben Prozentpunkt des Liegenschaftszinssatzes hat nämlich die
Veränderung des Ertragswerts um rund zehn Prozent zur Folge! Das
Ertragswertverfahren ist jedoch manchmal lediglich die Basis einer
Wertermittlungsmethodik. In besonderen Fällen spielen Sachwertkomponenten
ebenfalls eine Rolle, was kaum zur Kenntnis genommen wird. Eine
ausführliche Seminarunterlage finden Sie im Haufe-Handbuch,
Kapitel 3.4. Vertiefungen finden Sie im Lehrbuch zur Immobilienbewertung, Kapitel 9. |
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Modul VIII „Die
baulichen Anlagen“ |
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Die baulichen Anlagen ·
Das Haus vom Keller bis zum Dach ·
Fachausdrücke, die der Wertermittler sicher beherrschen
muss ·
Anfertigung einer informativen und korrekten
Baubeschreibung ·
Erkennen von Mängeln und Schäden ·
Berücksichtigung von Mängeln und Schäden in einer
Wertermittlung ·
Messen und Prüfen ·
Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ·
Mietminderungen |
Der
bauliche Zustand der Gebäude ist bei der Bewertung eines bebauten
Grundstückes von entscheidender Bedeutung. Kamen die
Bewertungssachverständigen früher überwiegend aus den Reihen der Architekten,
ist dies heute anders gelagert. Geodäten, Betriebswirte, Juristen und Kaufleute
aus der Wohnungswirtschaft befassen sich immer mehr mit diesem
Aufgabenbereich. Grundsätzlich kann beispielsweise ein Makler die
Marktsituation für gebrauchte Immobilien sicherlich besser einschätzen als
ein Architekt, der mit Neubauten befasst ist. Die wertrelevanten Schäden kann
er jedoch nicht ausreichend beurteilen und bewerten. Dieses
Modul ist grob in drei thematische Teilbereiche untergliedert: Der erste
Schwerpunkt liegt auf der Erstellung der Baubeschreibung und der dafür
benötigten Grundlagenkenntnisse der Bautechnik. Weiterer Schwerpunkt sind die
am häufigsten zu beobachtenden Bauschäden und Baumängel sowie deren Erkennen
und Einschätzen ihrer Wertrelevanz in Hinblick auf mögliche
Sanierungsmaßnahmen. Schließlich befassen wir uns mit den ermittelten
Wertansätzen in den verschiedenen Wertermittlungsverfahren. Es
werden die dazu erforderlichen Kenntnisse anhand von zahlreichen Beispielen
und Mustern vermittelt und Arbeitsunterlagen an die Hand gegeben, um sicher
an diese Probleme herangehen zu können, aber auch zu erkennen, wann
Sonderfachleute zu konsultieren sind. |
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Modul IX „Vertiefung des Bau- und
Planungsrechts“ |
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Bau- und Planungsrecht II ·
Differenzierung zwischen öffentlichem Bau- und Planungsrecht
und privatem Baurecht ·
Darstellung der Novellierung durch das EAGBauGB ·
Bewertung des planungsrechtlichen Status ·
Bauleitplanverfahren ·
Erschließungsrecht ·
Städtebauliche Verträge und Planwertabschöpfung ·
Wertabzüge für den ökologischen Ausgleich ·
Grundzüge der Bodenordnung ·
Hoheitliche Wertermittlung ·
Sanierungssatzung ·
Allgemeine Planungssicherungsmittel ·
Planungsschäden ·
Grundzüge der Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen |
Viele
Vorschriften des öffentlichen Planungs- und Baurechts wirken sich direkt oder
indirekt auf den Verkehrswert aus. In diesem Teilmodul sollen diese bewertungsrelevanten
Vorschriften dargestellt und ihr Zweck sowie die Praxisbedeutung erläutert
werden. Anhand von Fallbeispielen soll den Teilnehmern ein Gespür für die
Anwendbarkeit von planungsrechtlichen Vorschriften und damit der
Entwicklungsmöglichkeit der Liegenschaft vermittelt werden. Die Neuerungen
des BauGB 04 werden ausführlich dargestellt. Darüber
hinaus werden alle möglichen planungsrechtlichen Grundlagen, vom unbeplanten
Innen- und Außenbereich bis zum Vorhaben bezogenen Bebauungsplan ausführlich
erläutert und in ihren Auswirkungen verglichen. Weiterhin
werden Verfahrensbeteiligte, Rahmenbedingungen und Verfahrensablauf des
kommunalen Satzungsverfahrens exemplarisch dargestellt. Das Verständnis für
diese Abläufe ist für die Bewertung von
Bedeutung, um die Wertentwicklung in den einzelnen Stadien des
Bauleitplanverfahrens nachvollziehen zu können und ggf. Zukunftsprognosen
treffen zu können. Zudem
ist vielfach für die Umsetzung von Bauleitplänen eine Bodenordnung
erforderlich, um erschlossene sowie gemäß der Nutzungsvorgaben des
Planungsrechts bebaubare Grundstücke zu erhalten. Gegebenenfalls müssen auch
öffentliche Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen gesondert parzelliert werden.
Dies erfolgt entweder durch freiwillige oder durch hoheitliche Umlegung. Die
Verfahren werden ausführlich dargestellt. Die Teilnehmer sollen anhand eines
Fallbeispiels nachvollziehen, wie Einwurfs- und Zuteilungswerte gebildet
werden. Aus Bewertungssicht sollen die Auswirkungen des Umlegungsvermerks
ausführlich besprochen werden, der von Amts wegen in das Grundbuch
eingetragen wird. Weiterhin
werden die Grundzüge der Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, sowie die
Besonderheiten des Vorhaben bezogenen Bebauungsplanes und der Regelungen zum
ökologischen Ausgleich dargestellt. Es
soll auch die Situation bei Vorliegen von planungsrechtlichen
Sicherungsmitteln sicher beurteilt werden können. |
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Modul X „Vertiefung des
Wertermittlungsrechts“ |
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Wertermittlungsrecht II (RA
Dr. Lind) Teil 1: Einschlägiges Sachenrecht ·
Einführung in das Sachenrecht ·
Beschränkte dingliche Rechte ·
Formelles Immobiliarsachenrecht Teil 2: Sachverständigenrecht ·
Vertragsgestaltung ·
Vergütung ·
Verjährung ·
Haftung und Haftungsbegrenzung ·
Besonderheiten beim Gerichtssachverständigen ·
Relevantes Prozessrecht |
Eine
der schwierigsten Aufgaben der Verkehrswertermittlung ist die Bewertung von
Rechten und Lasten an Grundstücken. Während die öffentlichen Lasten bereits
in den Modulen „Wertermittlungsrecht“ sowie „Bau- und Planungsrecht“
dargestellt wurden, werden in diesem Modul die beschränkten dinglichen Rechte
besprochen, welche nach den Vorschriften des BGB begründet werden können. Zum
besseren Verständnis wird eine Einführung in das Sachenrecht vorgeschaltet,
in der die tragenden Prinzipien wie z.B. das Abstraktionsprinzip dargestellt
werden. Darauf aufbauend werden dann die wichtigsten dinglichen Rechte, wie
z.B. das Erbbaurecht, der Nießbrauch, Leitungs- und Wegerechte sowie die
Regelungen zum Überbau und das Wohnungseigentumsgesetz vorgestellt. Neben
dem materiellen Immobiliarsachenrecht benötigt der Sachverständige der
Wertermittlung auch Kenntnisse aus dem formellen Immobiliarsachenrecht
(Grundbuchrecht). Daher werden die wichtigsten Prinzipien der
Grundbuchordnung vermittelt und die im Grundbuch anzutreffenden Vermerke und
Eintragungen besprochen. Der
Sachverständige muss in ureigenstem Interesse wissen, wie er den Vertrag mit
seinem Auftraggeber ausgestalten kann. Die Ausgestaltung der
Individualverträge und die Verwendungsmöglichkeiten von Allgemeinen
Geschäftsbedingungen mit den Gestaltungsmöglichkeiten zur Vergütung,
Verjährungsverkürzung und Haftungsbegrenzung werden besprochen. Die
Besonderheiten bei der Erstattung von Gerichtsgutachten, insbesondere
bezüglich der Vergütung und Haftung werden in diesem Modul ebenfalls
erläutert. Darüber
hinaus werden die notwendigen Kenntnisse des Prozessrechts, wie z.B. der
Ablauf der Hauptverhandlung und das selbstständige Beweisverfahren
vermittelt. Außerdem wird die nicht minder wichtige Frage besprochen, wie der
Gerichtssachverständige sich in kritischen Situationen z.B. bei der
Durchführung des Ortstermins oder der mündlichen Erläuterung des Gutachtens
in der Hauptverhandlung geschickt verhält. Hinweise
dazu finden Sie in diversen Stellen im Haufe-Handbuch;
nutzen Sie dabei das Stichwortverzeichnis. Weitere
Hinweise finden Sie im Lehrbuch zur Immobilienbewertung, Kapitel 14. |
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Modul XI „Rechte
und Lasten“ |
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Rechte und Lasten ·
Wertermittlungsgrundsätze (WertR und nicht-normierte
Verfahren) ·
Erbbaurechte ·
Wege- und Leitungsrechte ·
Baulasten ·
Wohnungsrecht und Nießbrauch |
Bei
der Verkehrswertermittlung kommt den Begünstigungen und Belastungen von
Grundstücken eine häufig unterschätzte Bedeutung zu. Nicht der Blick alleine
in Abteilung II des Grundbuchs ist ausreichend, um bestehende Rechte und
Belastungen zu erkennen. Vielmehr müssen neben den Rechten und Lasten des
privaten Rechts, wie zum Beispiel Wohnungs- oder Erbbaurechte, auch die des
öffentlichen Rechtes erkannt und berücksichtigt werden. Da
der Wert eines Grundstücks erheblich von bestehenden Rechten und Lasten
beeinflusst werden kann, werden an diesen beiden Seminartagen die
Wertermittlungsgrundsätze einerseits nach den Regelungsinhalten der WertR und
andererseits anhand alternativer nicht normierter Methoden dargestellt. In
diesem Zusammenhang werden den Teilnehmern die notwendigen Kenntnisse
vermittelt, den Wert eines Rechts oder einer Belastung als solches und
darüber hinaus den Einfluss des zu bewertenden Rechts auf den Verkehrswert zu
ermitteln. Beim
Wohnungsrecht und beim Nießbrauch bildet dabei die Kalkulation einer
Leibrente einen besonderen Schwerpunkt. Hier besteht eine enge Verknüpfung
zum Modul III. Eine
ausführliche Seminarunterlage finden Sie im Haufe-Handbuch,
Kapitel 3.7. Zu diesem Thema weisen wir aber auch auf das einschlägige
Lehrbuch von Kröll/Hausmann hin. |
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Modul XII „Nicht-normierte Verfahren“ |
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Nicht-normierte Verfahren ·
Die Inflationsneutralität im tradierten
Ertragswertmodell ·
Wertbegriffe in der internationalen Immobilienbewertung · Kapitalwertmethode (Discounted Cash Flow) ·
Interner Zins ·
Investmentmethoden ·
Residualwertverfahren · Monte
Carlo-Verfahren |
Die
Globalisierung der Märkte und strenge Bilanzierungsforderungen zwingen auch den
deutschen Wertermittler, sich mit internationaler Immobilienbewertung und den
alternativen Bewertungsverfahren auseinanderzusetzen. Ebenso wichtig wie das
Bewertungsverfahren selbst ist auch die Wertdefinition, die einer
Wertermittlung zugrunde liegt. Generell unterliegen nicht-normierte
Bewertungen der Definition des offenen Marktwertes (Open Market Value) in
Einklang mit den Richtlinien der Royal Institution of Chartered Surveyors
(RICS), die den offenen Marktwert definieren. Dem Teilnehmer wird ein Überblick
vermittelt, welche Anwendungsverfahren es gibt, die anhand von praktischen
Beispielen erläutert werden. Zunächst
wird – in Anknüpfung an das Modul IV, Teil 2 über den Ertragswert – die
Inflationsneutralität als wesentliche Besonderheit der Ertragswertermittlung
behandelt. Dann wird die Kapitalwertmethode (Discounted Cash Flow) besprochen
und daraus der interne Zins als wesentliches Instrument für fundierte
Wertanalysen abgeleitet. Aus
den so genannten „Internationalen Verfahren“ werden die Investmentmethode und
das Residualwertverfahren besprochen. Schließlich wird das Monte
Carlo-Verfahren vorgestellt. Hinweise
dazu finden Sie in diversen Stellen im Haufe-Handbuch;
nutzen Sie dabei das Stichwortverzeichnis. |
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Modul XIII „Gewerbeimmobilien“ |
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Gewerbeimmobilien ·
Informationsbeschaffung ·
wertrelevante Kennziffern recherchieren und bewerten ·
Potentialanalyse von Immobilien ·
praktische Beispiele zur Bewertung rein gewerblich und
gemischt genutzter Immobilien |
In
der Verkehrswertermittlung spielen sowohl die Bewertung rein gewerblich
genutzter Objekte, als auch die Bewertung gemischt genutzter Objekte eine
wesentliche Rolle. Anhand
von Fällen aus der Bewertungspraxis wird aufgezeigt, wie der Verkehrswert
dieser Immobilien unter Berücksichtigung der Überlegungen der überwiegend
renditeorientierten Marktteilnehmer schlüssig abgeleitet werden kann. Hierbei
werden zunächst die Kennziffern zur Beurteilung des jeweiligen Teilmarkts
unterteilt nach Büro-, Handels- und Logistikimmobilien kurz dargestellt, die
das Marktgeschehen vor Ort und des betroffenen Produktsegmentes
widerspiegeln. Von
der Prüfung von Flächenangaben über die Kenntnis und Bewertung einiger
branchentypischer Standards werden mittels praktischer Anwendungsbeispiele
und Übungsaufgaben hilfreiche Tipps zur Informationsbeschaffung und -verarbeitung
vermittelt. |
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Modul XIV „Gutachtentraining” |
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Gutachtentraining ·
Recherchen zur Vorbereitung ·
Arten und Zwecke der Gutachten ·
Form der Gutachtenerstellung ·
Inhalt und Gliederung von Gutachten ·
Mustergutachten ·
Gutachtenerstattungsgrundsätze |
Die
tägliche Praxis des Sachverständigen für die Bewertung unbebauter und
bebauter Grundstücke erfordert fundierte Kenntnisse der Gutachtenerstellung
als zusammenfassendes Element der Recherche und der Wertermittlung. Inhalt
dieses Moduls ist die Vermittlung von entsprechenden Kenntnissen eines logischen
und nachvollziehbaren Gutachtenaufbaus. Dies beginnt schon mit der Klärung
der Aufgabenstellung und der Fragen des Auftraggebers. Das
Gutachten ist das eigentliche Produkt, das dem Auftraggeber überreicht wird.
Nur wenn das Gutachten verständlich und nachvollziehbar ist, kann es für
den Auftraggeber auch brauchbar sein. Diejenigen Sachverständigen, die ihre
Gutachten entsprechend erstellen können, werden sich auf Dauer von anderen
abheben und sich am Markt behaupten. Den
Teilnehmern werden alle Aspekte einer fundierten Gutachtenerstellung vermittelt.
Wesentlich dabei ist es, dem Adressaten eines Gutachtens auch zu
dokumentieren, welche genaue Problemstellung dem Gutachten zugrunde liegt und
welche Informationen und Daten von wem zur Verfügung gestellt wurden, was
wann, wo und weshalb recherchiert wurde oder was eben nicht. Nur so wird
auch das Haftungsrisiko im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten auf ein
Minimum zu reduzieren sein. Auf
die wesentlichen Gutachtenerstattungsgrundsätze wie Nachvollziehbarkeit,
Begründungspflicht und Parteilosigkeit wird vertiefend eingegangen und
insofern an das Modul I angeknüpft. Vertiefungen
finden Sie im Lehrbuch zur Immobilienbewertung, Kapitel 15,
Beispielgutachten finden Sie im Kapitel 17. |
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Modul XV
„Verkehrswert“ |
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Verkehrswert Teil 1 "Zusätzliche Instrumente und besondere
Fälle" ·
Sensitivitätsanalyse ·
Erwartungswertanalyse ·
Entscheidungsbaumverfahren ·
Vertiefung zur Verfahrenswahl ·
professionelle Vorgehensweisen in ungewöhnlichen und in
seltenen Fällen |
Die
normierten Verfahren der Wertermittlungsverordnung sind kein erschöpfendes Angebot
der zur Verfügung stehenden Vorgehensweisen in der Grundstückswertermittlung.
Neue und mit der aktuellen Rechtslage völlig konforme Methoden der
Wertermittlung sind mittlerweile aus Erfordernissen der Praxis heraus
entstanden, vor allem aus folgenden Gründen: Erstens:
Das tradierte Sachwertverfahren ist für zahlreiche Bewertungsfälle
unbrauchbar geworden, da in aller Regel ertragsorientiert bewertet wird.
Zweitens: Die Anforderungen an den Sachverständigen werden angesichts
komplizierterer Fälle immer höher, vor allem vor dem Hintergrund seines
permanenten Damoklesschwerts in Gestalt der persönlichen Haftung. Drittens:
Kein Sachverständiger kann es sich bei gegenwärtig ausgeprägter
Rechtsprechung noch leisten, in lieb gewordener Tradition überwiegend begründungslos
und gleichsam schematisch Gutachten zu erstatten. Die
"Verfahrenswahl" bedeutet in der Praxis mehr als nur die Auswahl
eines geeigneten rechtlich vorgegebenen Verfahrens zur
Verkehrswertermittlung. Verfahrenswahl heißt vielmehr, sich zu einer
Vorgehensweise begründet durchzuringen, unter Anwendung eines oder gar
mehrerer Verfahren (oder Teilen davon) und Heranziehung weiterer Instrumente
der Grundstückswertermittlung, die dem Praktiker, der seine
Fortbildungspflicht vernachlässigt, oftmals gar nicht bekannt sind. Der
professionelle Sachverständige hat auch keine Standardfälle: Jede
Liegenschaft ist in ihrer Wertermittlung ein Einzelschicksal und verlangt
eine maßgeschneiderte Vorgehensweise. Dieses Teilmodul zeigt die häufigsten
Spezifika von Wertermittlungen auf, die jeweils entweder einzeln oder oft
auch gebündelt in der Praxis beachtet werden müssen und wofür die
Wertermittlungsverordnung mitsamt ihren Richtlinien kaum hilfreiche oder
sinnvolle Hinweise bereithält. Gegenstände sind demnach unter anderem
folgende Themenkreise: Die
Verfahrenswahl ist zu begründen. In welchen Fällen kann man die Anwendung des
Sachwertverfahrens nachvollziehbar begründen? Wie geht man rechtskonform bei
ertragsorientierten Problemobjekten (keine unmittelbaren Vergleichswerte,
unendliche Restnutzungsdauer, unklares Nutzungskonzept etc.) vor? Obergutachterlicher
Diskussion über das eigene Urteil sollte schon im Vorfeld vorgebeugt werden.
Dazu wird das nützliche und praktische Instrument der Sensitivitätsanalyse
vorgestellt. Prognoserisiken können mit der so genannten
Erwartungswertanalyse eingegrenzt werden. Oftmals ist ein Grundstück
unwirtschaftlich bebaut; in solchen Fällen kann mit Hilfe des
Liquidationswertverfahrens und auch der Renditeprognose durchaus ein sinnvoller
Verkehrswert abgeleitet werden. Eine
Fülle von Details finden Sie im Haufe-Handbuch,
insbesondere im Kapitel 4. Vertiefungen finden Sie im Lehrbuch zur Immobilienbewertung, Kapitel 13. |
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Teil 2 "Abschließende
Argumentationsstrategien" ·
Aggregationsverbot ·
Ertragsfaktoren ·
Gebäudefaktoren ·
Analogien ·
Plausibilitäten ·
Problemlösung über unstrittige Bandbreiten |
Ziel
einer Wertermittlung ist in der Regel die wohlbegründete und auch
nachvollziehbare Ableitung des Verkehrswerts unter gewissen Bedingungen, die
im Wesentlichen in der Wertermittlungsverordnung niedergelegt sind. Sach-,
Vergleichs- und Ertragswert sind lediglich Verfahrensergebnisse, die dafür
zur Grundlage genommen werden können. Die abschließende Verkehrswertableitung
ist kein Verfahrensergebnis, sondern vielmehr Produkt einer gut überlegten Argumentationsstrategie. Das
abschließende Urteil kann noch mit weiteren Instrumenten untermauert werden.
Ertrags- und Gebäudefaktoren, aber auch Plausibilitäten, Analogien und
unstrittige Bandbreiten beleuchten den aktuellen Wertermittlungsfall aus
einem anderen Winkel. Abschließend
wird gezeigt, welche Vorgehensweise zum Ziel führen kann, wenn der
traditionelle Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB versagt. Eine
ausführliche Seminarunterlage finden Sie im Haufe-Handbuch,
Kapitel 3.6. Vertiefungen finden Sie im Lehrbuch zur Immobilienbewertung, Kapitel 11. |
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Modul XVI „Revision einer Wertermittlung“ |
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Revision einer Wertermittlung ·
Obergutachten ·
Kontrollgutachten ·
Gegengutachten ·
Systematische dreistufige Vorgehensweise ·
Selbstprüfung des Revisors ·
Qualifikation des Vorgutachters ·
Qualität des Vorgutachtens |
Die
systematische Revision einer bereits erfolgten Wertermittlung ist eine der
schwierigsten Aufgaben des Sachverständigen. Die einschlägige tradierte
Literatur gibt kaum Hinweise in entsprechend strukturierter Form als Hilfsmittel
zur Erledigung dieser Aufgabe. Die in diesem Teilmodul gegebenen
Arbeitshinweise sind aus langjähriger Praxis heraus entstanden und sollen
dieses Defizit schließen helfen. Um
Missverständnissen vorzubeugen: Nicht dargestellt wird im Detail, was inhaltlich
zu prüfen ist. Das müsste der gut ausgebildete Sachverständige am Schluss
des Lehrgangs selbst wissen. Es wird hingegen anhand von Grundprinzipien und
immer wieder auftretenden besonderen Fragestellungen dargestellt, worauf
bei einer Revision insbesondere zu achten ist und wie vor allem systematisch
geprüft werden kann. Es
versteht sich von selbst, dass in diesem Teilmodul viele Fragestellungen
behandelt werden, die bereits in einem anderen Zusammenhang im Lehrgang
erörtert wurden. Hier stehen sie nun im Kontext einer systematischen
Gutachtenprüfung. Eine
Fülle von Details finden Sie im Haufe-Handbuch,
insbesondere im Kapitel 8.3. Vertiefungen finden Sie im Lehrbuch zur Immobilienbewertung, Kapitel 16. |
Termine dieses Moduls in derzeit
laufenden Lehrgängen
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Alle Seminare mit aktuellen
Terminen
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Abschlussprüfung |
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Prüfungsvorbereitung
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Zur Prüfungsvorbereitung gibt es ein 6-tägiges Repetitorium, das jährlich ein Mal in Bonn stattfindet. |
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3 Klausuren zur Lernstandskontrolle (jeweils 60
Minuten) ·
schriftliche Abschlussprüfung ·
mündliche Prüfung |
Basis ist die Prüfungsordnung der
Deutschen Gesellschaft für Immobilienbewertung. Der erfolgreiche Absolvent erhält ein
Zertifikat zum Führen der Bezeichnung „Sachverständige/r für Bewertung von
bebauten und unbebauten Grundstücken (degib)“ sowie auf Antrag ein entsprechendes Siegel. |
Anforderungsprofil
dieses Lehrgangs