1. Übungsklausur |
Sachverständiger
für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken |
Bearbeitungszeit: |
60 Minuten |
erreichbar: |
20 Punkte |
Hilfsmittel: |
BauGB, BGB, ImmoWertV,
WertR, bzw. Sammlung amtlicher Texte (Bundesanzeiger Verlag), Taschenrechner |
Hinweise: |
Bemühen Sie sich
bitte um Nachvollziehbarkeit Ihrer Lösungen. Dieses wird – ebenso wie die
sprachliche Darstellung - auch
bewertet. |
Liquidationswert
1 |
Berechnen Sie einen Liquidationswert mit den Eingangsdaten: Reinertrag:
12.000 €/Jahr Freilegungskosten: 30.000 € Bodenwert: 100.000 € Liegenschaftszinssatz: 5 Prozent Restnutzungsdauer: 3 Jahre |
3 |
|
|
Finanzmathematik
2 |
In welcher Höhe ist gegenwärtig ein Grundstück belastet,
wenn noch ausstehende Erschließungsbeiträge in Höhe von 14.000 € in 2 ½
Jahren bei einem Zinssatz von 4 Prozent anfallen? Geben Sie nicht nur das Ergebnis an, sondern zeigen Sie,
wie es rechnerisch resultiert! |
2 |
|
|
3 |
Eine Wegerente beträgt unbefristet 500 €/Jahr. Wie hoch
ist im Fall einer Wertermittlung die Wertminderung für das belastete
Grundstück bei einem Zinssatz von 5 Prozent? Geben Sie nicht nur das Ergebnis an, sondern zeigen Sie,
wie es rechnerisch resultiert! |
2 |
|
|
Zur Umgebungsinfrastruktur
4 |
Welche Infrastrukturen werden
mit dem Begriff „Umgebungsinfrastruktur“ zusammengefasst? Vervollständigen
Sie nachstehende Übersicht: |
3 |
|
Zusammenfassend handelt es sich im Wesentlichen
um die Infrastrukturen von:
·
·
·
·
·
·
|
5 |
Wann spielt bei einer
Bodenwertermittlung die Umgebungsinfrastruktur eine wesentliche Rolle. Nennen Sie den dazu
einschlägigen Paragrafen der ImmoWertV. |
3 |
|
|
Zur Restnutzungsdauer
6 |
Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese: |
3,5 |
|
|
Diverse Aussagen
7 |
Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese: |
2,5 |
|
|
Nachvollziehbarkeit und Form |
1 |
insgesamt |
20 |
Lösungshinweise zur 1. Übungsklausur
Liquidationswert
1 |
Berechnen Sie einen Liquidationswert mit den Eingangsdaten: Reinertrag:
12.000 €/Jahr Freilegungskosten 30.000 € Bodenwert: 100.000 € Liegenschaftszinssatz: 5 Prozent Restnutzungsdauer: 3 Jahre |
3 |
|
LW = 12.000 Χ 2,72 + (100.000 – 30.000) Χ 0,86 = 32.640 + 60.200 = 92.840 |
Finanzmathematik
2 |
In welcher Höhe ist gegenwärtig ein Grundstück belastet,
wenn noch ausstehende Erschließungsbeiträge in Höhe von 14.000 € in 2 ½
Jahren bei einem Zinssatz von 4 Prozent anfallen? Geben Sie nicht nur das Ergebnis an, sondern zeigen Sie,
wie es rechnerisch resultiert! |
2 |
|
14.000 / 1,042,5 = 12.692 |
3 |
Eine Wegerente beträgt unbefristet 500 €/Jahr. Wie hoch
ist im Fall einer Wertermittlung die Wertminderung für das belastete
Grundstück bei einem Zinssatz von 5 Prozent? Geben Sie nicht nur das Ergebnis an, sondern zeigen Sie,
wie es rechnerisch resultiert! |
2 |
|
500 / 0,05 = 10.000 |
Zur Umgebungsinfrastruktur
4 |
Welche Infrastrukturen werden
mit dem Begriff „Umgebungsinfrastruktur“ zusammengefasst? Vervollständigen Sie
nachstehende Übersicht: |
3 |
|
Zusammenfassend handelt es sich im Wesentlichen
um die Infrastrukturen von:
|
5 |
Wann spielt bei einer
Bodenwertermittlung die Umgebungsinfrastruktur eine wesentliche Rolle. Nennen Sie den dazu
einschlägigen Paragrafen der ImmoWertV. |
3 |
|
§ 15 Absatz 1, Satz 3 ImmoWertV Ermittlung des Vergleichswerts Finden sich
in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend
Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren
Gebieten herangezogen werden. Die Vergleichbarkeit von
Gebieten kann hilfsweise über die Vergleichbarkeit ihrer
Umgebungsinfrastrukturen herbeigeführt werden. |
Zur Restnutzungsdauer
6 |
Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese: |
3,5 |
|
|
Diverse Aussagen
7 |
Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese: |
2,5 |
|
|
Nachvollziehbarkeit und Form |
1 |
insgesamt |
20 |
|
2. Übungsklausur |
Sachverständiger
für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken |
Bearbeitungszeit: |
60 Minuten |
erreichbar: |
20 Punkte |
Hilfsmittel: |
BauGB, BGB, ImmoWertV,
WertR, bzw. Sammlung amtlicher Texte (Bundesanzeiger Verlag), Taschenrechner |
Hinweise: |
Bemühen Sie sich
bitte um Nachvollziehbarkeit Ihrer Lösungen. Dieses wird – ebenso wie die
sprachliche Darstellung - auch
bewertet. |
Zur Revision einer Wertermittlung
1 |
Wie stehen die drei
übergeordneten Gutachten
in Beziehung zueinander? |
2 |
|
|
2 |
Sachverhalt: Es liegt ein unstrittiger Bodenwert von 160.000 € vor. Das Objekt
ist mit einem Dreifamilienhaus bebaut und risikolos vermietet. So erscheint
ein Liegenschaftszinssatz von 4,25 Prozent aus einem
Ermessensspielraum von 4,0 bis 4,5 Prozent als korrekt. Man ermittelt
als nachhaltig erzielbare Nettomieteinnahmen für alle drei Wohnungen zusammen
2.200 € monatlich (aus einem Ermessensspielraum von 2.000 bis
2.450 €) und als Bewirtschaftungskosten 24 Prozent (aus einem
Ermessensspielraum von 20 bis 26 Prozent) vom Rohertrag. Die Restnutzungsdauer
wird mit 57 Jahren unstrittig geschätzt. Wertermittlung: Eine objektiv nachvollziehbare
Ertragswertermittlung käme – siehe nachstehend – auf eine Ergebnis von rund
443.000 €. Mit obigen
Eingangsdaten errechnet ein Vorgutachter 375.500 €. Zeigen Sie, dass es sich
dabei offensichtlich um ein Gefälligkeitsgutachten handelt. |
2 |
||||||||||||||||||||||
|
Zum Bodenwert
3 |
Definieren Sie den Begriff
„Bodenwert“. |
1 |
|
|
4 |
Wie wird ein
„nicht-rentierlicher“ Boden im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV berücksichtigt? |
1 |
|
|
Diverse Aussagen
Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese:
5 |
Je niedriger der
Liegenschaftszinssatz … |
3 |
|
|
6 |
Der Erwartungswert ... |
3 |
|
· ... ist das von Sachverständigen im Vorfeld einer Wertermittlung bereits erwartete Ergebnis. · ... ist das unstrittige Ergebnis einer Wertermittlung. · ... ist das vom Auftraggeber erwartete Ergebnis einer Wertermittlung. · ... ist ein mit Wahrscheinlichkeiten gewichtetes arithmetisches Mittel. · ... wird immer in € gemessen. ·
... liegt – wie eine Wahrscheinlichkeit –
immer in der Bandbreite von Null bis Eins. |
7 |
Je niedriger die
Restnutzungsdauer, desto … |
2,5 |
|
· ... höher der Bodenwert. · ... niedriger der Ertragswert. · ... höher der Sachwert. · ... höher die Alterswertminderung. ·
... niedriger die Bodenwertverzinsung. |
8 |
Der Rohertrag unterliegt im
Ertragswertmodell ... |
2 |
|
· ... keiner nominalen Veränderung! · ... einer Prüfung auf Nachhaltigkeit! · ... keiner Prüfung auf Zulässigkeit! ·
... einer Alterswertminderung! |
9 |
Ein sinkender
Liegenschaftszinssatz … |
2,5 |
|
· ... lässt den Bodenanteil sinken und damit den Gebäudeanteil steigen. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert. · ... lässt den Bodenanteil steigen und damit den Gebäudeanteil sinken. Damit sinkt auch der Gebäudeertragswert. · ... lässt den Bodenanteil sinken und damit den Gebäudeanteil steigen. Damit sinkt auch der Gebäudeertragswert. · ... lässt den Bodenanteil steigen und damit den Gebäudeanteil sinken. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert. ·
... lässt den Bodenanteil steigen und damit
den Gebäudeanteil steigen. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert. |
Nachvollziehbarkeit und Form |
1 |
insgesamt |
20 |
Lösungshinweise zur 2. Übungsklausur
Zur Revision einer Wertermittlung
1 |
Wie stehen die drei
übergeordneten Gutachten
in Beziehung zueinander? |
2 |
|
1. mögliche Lösungsskizze: Das Obergutachten schließt das Kontrollgutachten
und das Gegengutachten ein. 2. mögliche Lösungsskizze: |
2 |
Sachverhalt: Es liegt ein unstrittiger Bodenwert von 160.000 € vor. Das Objekt
ist mit einem Dreifamilienhaus bebaut und risikolos vermietet. So erscheint
ein Liegenschaftszinssatz von 4,25 Prozent aus einem
Ermessensspielraum von 4,0 bis 4,5 Prozent als korrekt. Man ermittelt
als nachhaltig erzielbare Nettomieteinnahmen für alle drei Wohnungen zusammen
2.200 € monatlich (aus einem Ermessensspielraum von 2.000 bis
2.450 €) und als Bewirtschaftungskosten 24 Prozent (aus einem
Ermessensspielraum von 20 bis 26 Prozent) vom Rohertrag. Die Restnutzungsdauer
wird mit 57 Jahren unstrittig geschätzt. Wertermittlung: Eine objektiv nachvollziehbare
Ertragswertermittlung käme – siehe nachstehend – auf eine Ergebnis von rund
443.000 €. Mit obigen
Eingangsdaten errechnet ein Vorgutachter 375.500 €. Zeigen Sie, dass es sich
dabei offensichtlich um ein Gefälligkeitsgutachten handelt. |
2 |
||||||||||||||||||||||
Es handelt sich um ein Gefälligkeitsgutachten
„nach unten“. |
Zum Bodenwert
3 |
Definieren Sie den Begriff
„Bodenwert“. |
1 |
|
Wert des „reinen“ Bodens, nur unter Berücksichtigung von Lage und
Nutzbarkeit |
4 |
Wie wird ein
„nicht-rentierlicher“ Boden im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV berücksichtigt? |
1 |
|
durch Anwendung von § 8, Abs. 3 ImmoWertV |
Diverse Aussagen
Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese:
5 |
Je niedriger der
Liegenschaftszinssatz … |
3 |
|
|
6 |
Der Erwartungswert ... |
3 |
|
· ... ist das von Sachverständigen im Vorfeld einer Wertermittlung bereits erwartete Ergebnis. · ... ist das unstrittige Ergebnis einer Wertermittlung. · ... ist das vom Auftraggeber erwartete Ergebnis einer Wertermittlung. ·
... ist ein mit Wahrscheinlichkeiten
gewichtetes arithmetisches Mittel. · ... wird immer in € gemessen. ·
... liegt – wie eine Wahrscheinlichkeit –
immer in der Bandbreite von Null bis Eins. |
7 |
Je niedriger die
Restnutzungsdauer, desto … |
2,5 |
|
· ... höher der Bodenwert. ·
... niedriger der Ertragswert. · ... höher der Sachwert. ·
... höher die Alterswertminderung. ·
... niedriger die Bodenwertverzinsung. |
8 |
Der Rohertrag unterliegt im
Ertragswertmodell ... |
2 |
|
·
... keiner nominalen Veränderung! ·
... einer Prüfung auf Nachhaltigkeit! · ... keiner Prüfung auf Zulässigkeit! ·
... einer Alterswertminderung! |
9 |
Ein sinkender
Liegenschaftszinssatz … |
2,5 |
|
·
... lässt den Bodenanteil sinken und damit
den Gebäudeanteil steigen. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert. · ... lässt den Bodenanteil steigen und damit den Gebäudeanteil sinken. Damit sinkt auch der Gebäudeertragswert. · ... lässt den Bodenanteil sinken und damit den Gebäudeanteil steigen. Damit sinkt auch der Gebäudeertragswert. · ... lässt den Bodenanteil steigen und damit den Gebäudeanteil sinken. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert. ·
... lässt den Bodenanteil steigen und damit
den Gebäudeanteil steigen. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert. |
Nachvollziehbarkeit und Form |
1 |
insgesamt |
20 |
|
3.
Übungsklausur |
Sachverständiger
für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken |
Bearbeitungszeit: |
60 Minuten |
erreichbar: |
20 Punkte |
Hilfsmittel: |
BauGB, BGB, ImmoWertV,
WertR, bzw. Sammlung amtlicher Texte (Bundesanzeiger Verlag), Taschenrechner |
Hinweise: |
Bearbeiten
Sie die Klausur in den dafür vorgesehenen Feldern. Bemühen Sie sich bitte um
Nachvollziehbarkeit Ihrer Lösungen. Dieses wird – ebenso wie die sprachliche
Darstellung - auch bewertet. |
Fall
zur Renditeprognose |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Es liegt ein
Bodenwert von 700.000 € vor. Das Objekt ist mit einem Bürohaus bebaut
und vermietet. Es erscheint ein gegenwärtiger Liegenschaftszinssatz von
5,5 Prozent korrekt. Man ermittelt als Rohertrag 100.000 € jährlich
und als Bewirtschaftungskosten 20.000 € jährlich. Die Restnutzungsdauer
beträgt nur noch 20 Jahre. In dieser Konstellation errechnet sich ein
originärer Ertragswert von knapp 1,2 Mill. € (siehe unten).
Nach Investition von 500.000 € verlängert sich die
Restnutzungsdauer um 20 Jahre, erhöht sich der Rohertrag auf 120.000 €
jährlich bei Bewirtschaftungskosten von nur noch 18.000 €/Jahr und es wäre
ein Liegenschaftszinssatz von nur noch 5,25 Prozent anzusetzen. Die
Wirksamkeitsdauer der Investition wird mit 40 Jahren angenommen. Zur
Erinnerung: Der originäre
(ursprüngliche/gegenwärtige) Ertragswert kennzeichnet die Situation vor
einer Investitionsmaßnahme. Der derivative
(abgeleitete) Ertragswert kennzeichnet die Situation nach einer
Investitionsmaßnahme. Die
investive Wertschöpfung ist die Werterhöhung wegen einer
Investitionsmaßnahme. Nach
Kürzung des abgeleiteten Ertragswerts um die Investitionssumme erhält
man den prognostizierten Ertragswert. |
1 |
Ermitteln Sie als
Ausgangskalkulation den prognostizierten Ertragswert zunächst nach dem Schema
der obigen Tabelle (rechte Spalte). |
5 |
|
|
2 |
Ermitteln Sie sodann in einer
dafür geeigneten Tabelle den prognostizierten Ertragswert durch Ansatz eines
jährlichen Wertverzehrs. |
5 |
|
|
3 |
Ermitteln Sie die Rendite der
eingesetzten Investitionssumme. |
5 |
|
|
4 |
Ermitteln Sie abschließend die
„relative investive Wertschöpfung“ und den „Gebäudereinertragsanteil am
Rohertrag“ als weitere Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich dieser
Investition. Was für eine Aussagekraft haben diese Kennzahlen? |
4 |
|
|
Lösungshinweise zur 3. Übungsklausur:
1 |
Ermitteln Sie als
Ausgangskalkulation den prognostizierten Ertragswert zunächst nach dem Schema
der obigen Tabelle (rechte Spalte). |
5 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2 |
Ermitteln Sie sodann in einer
dafür geeigneten Tabelle den prognostizierten Ertragswert durch Ansatz eines
jährlichen Wertverzehrs. |
5 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
3 |
Ermitteln Sie die Rendite der
eingesetzten Investitionssumme. |
5 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
4 |
Ermitteln Sie abschließend die
„relative investive Wertschöpfung“ und den „Gebäudereinertragsanteil am
Rohertrag“ als weitere Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich dieser
Investition. Was für eine Aussagekraft haben diese Kennzahlen? |
4 |
||||||||||||||||||||||||||
Die relative
investive Wertschöpfung ist demnach der Wertsteigerungsfaktor des
eingesetzten Kapitals. Aus 500.000 € wurden rund 586.393 €, d.h. es
resultiert eine Wertschöpfung des eingesetzten Kapitals um den Faktor 1,17. Der Gebäudereinertragsanteil am Rohertrag beträgt wegen der
Investitionsmaßnahme nur 29 Prozent. Mit anderen Worten: Nur 29 Prozent des
Rohertrags werden durch das Gebäude erwirtschaftet. |
|
4. Übungsklausur |
Sachverständiger
für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken |
Bearbeitungszeit: |
120 Minuten |
erreichbar: |
35 Punkte |
Hilfsmittel: |
Baugesetzbuch,
BGB und Wertermittlungsverordnung mit Anlage sowie
Wertermittlungsrichtlinien, Taschenrechner |
Hinweise: |
Bearbeiten
Sie die Klausur in den dafür vorgesehenen Feldern. Bemühen Sie sich
bitte um Nachvollziehbarkeit Ihrer Lösungen. Dieses wird – ebenso wie die
sprachliche Darstellung - auch
bewertet. |
Zu Ihrer Hilfe sei vorab folgender Auszug zu
finanzmathematischen Parametern aus einem Merkblatt gegeben:
(Quelle: Sommer/Kröll, Lehrbuch zur
Immobilienbewertung
Im folgenden Fall handelt es sich um ein
bebautes Grundstück mit einem Bodenwert von 200.000 €.
Es wird ein Liegenschaftszinssatz von 5
Prozent unterstellt. Weitere Arbeitshinweise:
·
Kalkulieren
Sie stets mit der vereinfachten Ertragswertformel („Profi“-Formel).
·
Kalkulieren
Sie nur mit vollen Euro-Beträgen (keine Nachkommastellen).
·
Alle
Aufgaben sollten in der vorgegebenen Reihenfolge bearbeitet werden.
·
Rechnen
Sie mit nachstehenden finanzmathematischen Parametern:
Aufzinsungsfaktor |
2 Jahre |
1,10 |
Aufzinsungsfaktor |
4 Jahre |
1,22 |
Aufzinsungsfaktor |
16 Jahre |
2,18 |
Aufzinsungsfaktor |
20 Jahre |
2,65 |
Aufzinsungsfaktor |
36 Jahre |
5,79 |
Aufzinsungsfaktor |
40 Jahre |
7,04 |
Vervielfältiger
(Anfangswertfaktor) |
16 Jahre |
10,84 |
Vervielfältiger
(Anfangswertfaktor) |
20 Jahre |
12,46 |
Vervielfältiger
(Anfangswertfaktor) |
36 Jahre |
16,55 |
Vervielfältiger
(Anfangswertfaktor) |
40 Jahre |
17,16 |
Abschreibungsdivisor
(Endwertfaktor) |
2 Jahre |
2,05 |
Abschreibungsdivisor
(Endwertfaktor) |
4 Jahre |
4,31 |
·
Als
Abkürzungen seien für die Aufgabenstellungen und Ihre Bearbeitungen vereinbart:
EW Ertragswert
ROH Rohertrag
BWK Bewirtschaftungskosten
RE Reinertrag
BW Bodenwert
i Liegenschaftszinssatz
n Restnutzungsdauer
V Vervielfältiger
LW Liquidationswert
FLK Freilegungskosten
Teil 1: Ertragswertanalysen
Zunächst einige allgemeine Fragen zum Ertragswert:
1.1 |
Welche der folgenden
Beziehungen oder Aussagen sind stets korrekt? Kreuzen Sie an. |
2 |
|
V /
i = n RE
+ BWK= ROH EW
= V ´ RE LW
= RE ´ V + BW ´ (1+i)-n - FLK EW
= RE ´ V + BW ´ (1+i)-n EW
– BW = (RE – BW ´ i) ´ V Der Endwertfaktor ist der aufgezinste
Vervielfältiger. Der Vervielfältiger dient der
Barwertberechnung einer vorschüssigen Rente. |
1.2 |
Wann spricht man von einer
„langen Restnutzungsdauer“? |
2 |
|
|
1.3 |
Unter
welcher Bedingung sind folgende Beziehungen jeweils korrekt? |
3 |
|
EW = V ´ RE ist korrekt bei... EW = RE ´ i-1 ist korrekt bei ... . LW = BW - FLK ist korrekt bei ... . |
1.4 |
Wie lautet die vereinfachte
Ertragswertformel mit obigen Abkürzungen? |
2 |
|
|
1.5 |
Wie ist der „Ertragsfaktor“
definiert? Man nennt diesen Faktor auch „Rohertragsfaktor“ oder
„Maklerformel“. |
1 |
|
|
Nun zum Fall:
1.6 |
Welcher Ertragswert ergibt sich
bei einem Reinertrag von 20.000 €/J und einer Restnutzungsdauer von 20
Jahren? |
2 |
|
|
1.7 |
Unterstellen Sie, dass gelten
soll: Kaufpreis = Ertragswert Welcher Ertragsfaktor ergibt
sich aus der obigen Kalkulation, wenn gilt: RE ´ 1,2 = ROH |
2 |
|
|
1.8 |
Unterstellen Sie nun, dass eine
heutige Investition von 50.000 € in das bebaute Grundstück zu einem erhöhten
Reinertrag von 23.000 €/J führt und sich die Restnutzungsdauer verdoppelt.
Rechnen Sie bitte nicht mit der Annuität der Investitionssumme, sondern
setzen Sie den Investitionsbetrag direkt über § 19 WertV ab. Welcher Ertragswert ergibt sich
in dieser Konstellation? |
2 |
|
|
1.9 |
Welchen Ertragsfaktor errechnen
Sie nun? |
1 |
|
|
Unterstellen
Sie nun den Fall, dass man sich für eine heutige Investition von 50.000 €
entscheidet (obige Teilaufgabe 1.8).
In dieser
Situation hätte man auch die Möglichkeit, nach 2 Jahren mit einer weiteren
Investition von 60.000 € einen Umbau
zu einem
Studentenwohnheim zu realisieren. Dies würde den Reinertrag auf 30.000 €/J ab
dem 3. Jahr steigern.
Als Entscheidungsbaum könnte man dies bis zum
Ende des 4. Jahres wie folgt darstellen
:
2.1 |
Welche Situationen liegen nun
am Ende des 4. Jahres in den einzelnen Ästen vor? Unterstellen Sie dabei, dass
ein Umbau zu einem Studentenwohnheim mit einer Wahrscheinlichkeit W von 40
Prozent realisiert wird. Füllen Sie dazu die gekennzeichneten leeren Felder aus. |
7 |
|
|
Im folgenden sollen
Sie die Ergebnisse zum Ende des 4. Jahres für die Äste 2 und 3 errechnen.
Beispielhaft und zur Erinnerung nachstehend das
Ergebnis für den Ast 1:
aufgezinste Reinerträge bis zum Ende
des 4. Jahres |
20.000 ´ 4,31 = 86.200 |
+ abgezinste Reinerträge bis zum
Anfang des 5. Jahres |
20.000 ´ 10,84 = 216.800 |
+ abgezinster Bodenwert |
200.000 ´ 0,46 = 92.000 |
- Investitionen |
keine |
= Ergebnis |
395.000 |
2.2 |
Berechnen Sie nun das Ergebnis
für den Ast 2. |
2 |
|
|
2.3 |
Berechnen Sie nun das Ergebnis
für den Ast 3. |
3 |
|
|
2.4 |
Berechnen Sie nun den
Erwartungswert des Reinertrags am Ende des 4. Jahres bei einer Investition zu
Beginn des ersten Jahres (d.h. Äste 2 und 3). |
1 |
|
|
2.5 |
Berechnen Sie nun den
Erwartungswert des Ergebnisses am Ende des 4. Jahres bei einer Investition zu
Beginn des ersten Jahres (d.h. Äste 2 und 3). |
1 |
|
|
2.6 |
Angenommen, Sie könnten das
Objekt zu einem Preis von 325.000 € (ohne Berücksichtigung von
Erwerbsnebenkosten) kaufen. Was müssten Sie insgesamt
bezahlen, wenn die Erwerbsnebenkosten 12 Prozent des Kaufpreises sind? |
1 |
|
|
2.7 |
Sind Sie bereit, diese oben in
Teilaufgabe 2.6 errechnete Gesamtzahlung zu leisten, um das Objekt zu kaufen? Falls ja, würden Sie dann zu
Beginn 50.000 € investieren? Begründen Sie Ihre Entscheidung! |
3 |
|
|
Korrekturergebnis: |
max 35 |
Lösungshinweise
zur 4. Übungsklausur
Teil 1: Ertragswertanalysen
Zunächst einige allgemeine Fragen zum Ertragswert:
1.1 |
Welche der folgenden
Beziehungen oder Aussagen sind stets korrekt? Kreuzen Sie an. |
2 |
|
V /
i = n X RE
+ BWK= ROH EW
= V ´ RE LW
= RE ´ V + BW ´ (1+i)-n - FLK X EW
= RE ´ V + BW ´ (1+i)-n X EW
– BW = (RE – BW ´ i) ´ V X Der Endwertfaktor ist der aufgezinste
Vervielfältiger. Der Vervielfältiger dient der
Barwertberechnung einer vorschüssigen Rente. |
|||
1.2 |
Wann spricht man von einer
„langen Restnutzungsdauer“? |
2 |
|
ab etwa 30 Jahren bei „hohen“
Liegenschaftszinssätzen (mehr als ca. 5,5 %) ab etwa 50 Jahren bei „niedrigen“
Liegenschaftszinssätzen (bis ca. 5,5 %) |
1.3 |
Unter welcher Bedingung sind
folgende Beziehungen jeweils korrekt? |
3 |
|
EW = V ´ RE ist korrekt bei ...........(langer
Restnutzungsdauer)..................... EW = RE ´ i-1 ist korrekt bei
........... („ewiger“ Restnutzungsdauer)................. LW = BW - FLK ist korrekt bei
........... (sofortiger Liquidation)............................. |
1.4 |
Wie lautet die vereinfachte
Ertragswertformel mit obigen Abkürzungen? |
2 |
|
EW = RE ´ V + BW ´ (1+i)-n |
1.5 |
Wie ist der „Ertragsfaktor“
definiert? Man nennt diesen Faktor auch „Rohertragsfaktor“ oder
„Maklerformel“. |
1 |
|
Ertragsfaktor = Kaufpreis / Rohertrag |
Nun zum Fall:
1.6 |
Welcher Ertragswert ergibt sich
bei einem Reinertrag von 20.000 €/J und einer Restnutzungsdauer von 20
Jahren? |
2 |
|
20.000 ´ 12,46.. + 200.000 ´ 0,377..= 324.622 |
1.7 |
Unterstellen Sie, dass gelten
soll: Kaufpreis = Ertragswert Welcher Ertragsfaktor ergibt
sich aus der obigen Kalkulation, wenn gilt: RE ´ 1,2 = ROH |
2 |
|
324.622 / (20.000 ´ 1,2) = 13,53 |
1.8 |
Unterstellen Sie nun, dass eine
heutige Investition von 50.000 € in das bebaute Grundstück zu einem erhöhten
Reinertrag von 23.000 €/J führt und sich die Restnutzungsdauer verdoppelt.
Rechnen Sie bitte nicht mit der Annuität der Investitionssumme, sondern
setzen Sie den Investitionsbetrag direkt über § 19 WertV ab. Welcher Ertragswert ergibt sich
in dieser Konstellation? |
2 |
|
23.000 ´ 17,16.. + 200.000 ´ 0,142.. – 50.000 = 373.068 |
1.9 |
Welchen Ertragsfaktor errechnen
Sie nun? |
1 |
|
373.068 / (23.000 ´ 1,2) = 13,52 |
Unterstellen
Sie nun den Fall, dass man sich für eine heutige Investition von 50.000 €
entscheidet (obige Teilaufgabe 1.8).
In dieser
Situation hätte man auch die Möglichkeit, nach 2 Jahren mit einer weiteren Investition
von 60.000 € einen Umbau
zu einem
Studentenwohnheim zu realisieren. Dies würde den Reinertrag auf 30.000 €/J ab
dem 3. Jahr steigern.
Als Entscheidungsbaum könnte man dies bis zum
Ende des 4. Jahres wie folgt darstellen:
2.1 |
Welche Situationen liegen nun
am Ende des 4. Jahres in den einzelnen Ästen vor? Unterstellen Sie dabei, dass
ein Umbau zu einem Studentenwohnheim mit einer Wahrscheinlichkeit W von 40
Prozent realisiert wird. |
7 |
|
|
Im folgenden sollen
Sie die Ergebnisse zum Ende des 4. Jahres für die Äste 2 und 3 errechnen.
Beispielhaft und zur Erinnerung nachstehend das
Ergebnis für den Ast 1:
aufgezinste Reinerträge bis zum Ende
des 4. Jahres |
20.000 ´ 4,31 = 86.200 |
+ abgezinste Reinerträge bis zum
Anfang des 5. Jahres |
20.000 ´ 10,84 = 216.800 |
+ abgezinster Bodenwert |
200.000 ´ = 0,46 = 92.000 |
- Investitionen |
keine |
= Ergebnis |
395.000 |
2.2 |
Berechnen Sie nun das Ergebnis
für den Ast 2. |
2 |
||||||||
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2.3 |
Berechnen Sie nun das Ergebnis
für den Ast 3. |
3 |
||||||||||||
|
2.4 |
Berechnen Sie nun den
Erwartungswert des Reinertrags am Ende des 4. Jahres bei einer Investition zu
Beginn des ersten Jahres (d.h. Äste 2 und 3). |
1 |
|
0,6 ´ 23.000 + 0,4 ´ 30.000 =
25.800 |
2.5 |
Berechnen Sie nun den
Erwartungswert des Ergebnisses am Ende des 4. Jahres bei einer Investition zu
Beginn des ersten Jahres (d.h. Äste 2 und 3). |
1 |
|
0,6 ´ 453.380 + 0,4 ´ 517.465 = 479.014 |
2.6 |
Angenommen, Sie könnten das
Objekt zu einem Preis von 325.000 € (ohne Berücksichtigung von
Erwerbsnebenkosten) kaufen. Was müssten Sie insgesamt
bezahlen, wenn die Erwerbsnebenkosten 12 Prozent des Kaufpreises sind? |
1 |
|
325.000 ´ 1,12 = 364.000 |
2.7 |
Sind Sie bereit, diese oben in
Teilaufgabe 2.6 errechnete Gesamtzahlung zu leisten, um das Objekt zu kaufen? Falls ja, würden Sie dann zu
Beginn 50.000 € investieren? Begründen Sie Ihre Entscheidung! |
3 |
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Ich würde zu
diesem Preis kaufen und 50.000 € investieren, Begründung: Der
Erwartungswert des Ergebnisses nach Ende des vierten Jahres beläuft sich
gemäß Rechnung in Teilaufgabe 2.5 auf 479.014 €. Dies entspricht auf den Entscheidungszeitpunkt abgezinst: 479.014 ´ 0,82 = 392.791 Auch wenn
der Umbau zu einem Studentenwohnheim nicht realisiert werden könnte, lohnt
sich dies noch, denn das Ergebnis nach Ende des vierten Jahres beläuft
sich gemäß Rechnung in Teilaufgabe 2.2
auf 453.380 €. Dies entspricht auf den Entscheidungszeitpunkt
abgezinst: 453.380 ´ 0,82 = 371.772 |
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