1. Übungsklausur

 

Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Bearbeitungszeit:

60 Minuten

erreichbar:

20 Punkte

Hilfsmittel:

BauGB, BGB, Immo­WertV, WertR, bzw. Sammlung amtlicher Texte (Bundesanzeiger Verlag), Taschen­rechner

Hinweise:

Bemühen Sie sich bitte um Nachvollziehbarkeit Ihrer Lösungen. Dieses wird – ebenso wie die sprachliche Darstellung -  auch bewertet.

 

 

Liquidationswert

 

1

 

Berechnen Sie einen Liquidationswert mit den Eingangsdaten:

 

                     Reinertrag:                12.000 €/Jahr

                     Freilegungskosten:           30.000 €

                     Bodenwert:                      100.000 €

                     Liegenschaftszinssatz:   5 Prozent

                     Restnutzungsdauer:           3 Jahre

3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Finanzmathematik

 

2

 

In welcher Höhe ist gegenwärtig ein Grundstück belastet, wenn noch ausstehende Erschließungs­beiträge in Höhe von 14.000 € in 2 ½ Jahren bei einem Zinssatz von 4 Prozent anfallen?

 

Geben Sie nicht nur das Ergebnis an, sondern zeigen Sie, wie es rechnerisch resultiert!

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3

 

Eine Wegerente beträgt unbefristet 500 €/Jahr. Wie hoch ist im Fall einer Wertermittlung die Wertminderung für das belastete Grundstück bei einem Zinssatz von 5 Prozent?

 

Geben Sie nicht nur das Ergebnis an, sondern zeigen Sie, wie es rechnerisch resultiert!

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zur Umgebungsinfrastruktur

 

4

 

Welche Infrastrukturen werden mit dem Begriff „Umgebungsinfrastruktur“ zusammengefasst? Vervollständigen Sie nachstehende Übersicht:

3

 

Zu­sammen­fassend handelt es sich im Wesentlichen um die Infra­strukturen von:

  • Ver­kehr
  • Kommunikation

·          

·          

·          

·          

·          

·          

 

5

 

Wann spielt bei einer Bodenwertermittlung die Umgebungsinfrastruktur eine wesentliche Rolle.

 

Nennen Sie den dazu einschlägigen Paragrafen der ImmoWertV.

3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zur Restnutzungsdauer

 

6

 

Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese:

3,5

 

  • Man spricht immer von einer „langen“ Restnutzungsdauer, wenn diese über ca. 50 Jahre ist.
  • Man spricht immer von einer „kurzen“ Restnutzungsdauer, wenn diese unter ca. 30 Jahre ist.
  • Eine Restnutzungsdauer ist Null, wenn keine ordnungsgemäße Bewirtschaftung unterstellt werden kann.
  • Eine Restnutzungsdauer ist Null, wenn keine wirtschaftliche Nutzung unterstellt werden kann.
  • Eine Restnutzungsdauer beeinflusst nicht die Höhe des Liegenschafts­zinssatzes.
  • Bei einer Restnutzungsdauer von Null ist der entsprechende Vervielfältiger Eins.
  • Bei einer Restnutzungsdauer von Unendlich ist der entsprechende Vervielfältiger ebenfalls Unendlich.

 

 

Diverse Aussagen

 

7

 

Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese:

2,5

 

  • Der Gebäudeertragswert resultiert aus einer Verminderung des Grundstücksertragswerts um die Bodenwertverzinsung.
  • Im vereinfachten Ertragswertverfahren resultiert dasselbe Ergebnis wie im allgemeinen Ertragswertverfahren.
  • Im verkürzten Ertragswertverfahren resultiert dasselbe Ergebnis wie im allgemeinen Ertragswertverfahren.
  • Die Restnutzungsdauer ist gleichermaßen für das Ertragswertverfahren als auch für das Sachwertverfahren definiert.
  • Die Alterswertminderung des Sachwertverfahrens muss auch im Ertragswertverfahren angesetzt werden.

 

Nachvollziehbarkeit und Form

1

 

 

insgesamt

20

 

 

 

Lösungshinweise zur 1. Übungsklausur

 

 

Liquidationswert

 

1

 

Berechnen Sie einen Liquidationswert mit den Eingangsdaten:

 

                     Reinertrag:                12.000 €/Jahr

                     Freilegungskosten            30.000 €

                     Bodenwert:                      100.000 €

                     Liegenschaftszinssatz:   5 Prozent

                     Restnutzungsdauer:           3 Jahre

3

 

LW = 12.000 Χ 2,72 + (100.000 – 30.000) Χ 0,86 = 32.640 + 60.200 = 92.840

 

 

Finanzmathematik

 

2

 

In welcher Höhe ist gegenwärtig ein Grundstück belastet, wenn noch ausstehende Erschließungs­beiträge in Höhe von 14.000 € in 2 ½ Jahren bei einem Zinssatz von 4 Prozent anfallen?

 

Geben Sie nicht nur das Ergebnis an, sondern zeigen Sie, wie es rechnerisch resultiert!

2

 

 

14.000 / 1,042,5 = 12.692

 

 

3

 

Eine Wegerente beträgt unbefristet 500 €/Jahr. Wie hoch ist im Fall einer Wertermittlung die Wertminderung für das belastete Grundstück bei einem Zinssatz von 5 Prozent?

 

Geben Sie nicht nur das Ergebnis an, sondern zeigen Sie, wie es rechnerisch resultiert!

2

 

500 / 0,05 = 10.000

 

 

 

Zur Umgebungsinfrastruktur

 

4

 

Welche Infrastrukturen werden mit dem Begriff „Umgebungsinfrastruktur“ zusammengefasst?

 

Vervollständigen Sie nachstehende Übersicht:

3

 

Zu­sammen­fassend handelt es sich im Wesentlichen um die Infra­strukturen von:

  • Ver­kehr
  • Kommunikation
  • Verwaltung
  • Versor­gung
  • Sicherheit
  • Bildung
  • Kultur
  • Gesundheit

 

5

 

Wann spielt bei einer Bodenwertermittlung die Umgebungsinfrastruktur eine wesentliche Rolle.

 

Nennen Sie den dazu einschlägigen Paragrafen der ImmoWertV.

3

 

§ 15 Absatz 1, Satz 3 ImmoWertV

Ermittlung des Vergleichswerts

Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Ver­gleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.

Die Vergleichbarkeit von Gebieten kann hilfsweise über die Vergleichbarkeit ihrer Umgebungsinfrastrukturen herbeigeführt werden.

 

 

Zur Restnutzungsdauer

 

6

 

Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese:

3,5

 

  • Man spricht immer von einer „langen“ Restnutzungsdauer, wenn diese über ca. 50 Jahre ist.
  • Man spricht immer von einer „kurzen“ Restnutzungsdauer, wenn diese unter ca. 30 Jahre ist.
  • Eine Restnutzungsdauer ist Null, wenn keine ordnungsgemäße Bewirtschaftung unterstellt werden kann.
  • Eine Restnutzungsdauer ist Null, wenn keine wirtschaftliche Nutzung unterstellt werden kann.
  • Eine Restnutzungsdauer beeinflusst nicht die Höhe des Liegenschafts­zinssatzes.
  • Bei einer Restnutzungsdauer von Null ist der entsprechende Vervielfältiger Eins.
  • Bei einer Restnutzungsdauer von Unendlich ist der entsprechende Vervielfältiger ebenfalls Unendlich.

 

 

Diverse Aussagen

 

7

 

Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese:

2,5

 

  • Der Gebäudeertragswert resultiert aus einer Verminderung des Grundstücksertragswerts um die Bodenwertverzinsung.
  • Im vereinfachten Ertragswertverfahren resultiert dasselbe Ergebnis wie im allgemeinen Ertragswertverfahren.
  • Im verkürzten Ertragswertverfahren resultiert dasselbe Ergebnis wie im allgemeinen Ertragswertverfahren.
  • Die Restnutzungsdauer ist gleichermaßen für das Ertragswertverfahren als auch für das Sachwertverfahren definiert.
  • Die Alterswertminderung des Sachwertverfahrens muss auch im Ertragswertverfahren angesetzt werden.

 

Nachvollziehbarkeit und Form

1

 

insgesamt

20

 

ordnerzu

Zurück

 

 

 

 

2. Übungsklausur

 

Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Bearbeitungszeit:

60 Minuten

erreichbar:

20 Punkte

Hilfsmittel:

BauGB, BGB, Immo­WertV, WertR, bzw. Sammlung amtlicher Texte (Bundesanzeiger Verlag), Taschen­rechner

Hinweise:

Bemühen Sie sich bitte um Nachvollziehbarkeit Ihrer Lösungen. Dieses wird – ebenso wie die sprachliche Darstellung -  auch bewertet.

 

 

Zur Revision einer Wertermittlung

 

1

 

Wie stehen die drei übergeordneten Gutachten

 

  • Obergutachten
  • Kontrollgutachten
  • Gegengutachten

 

in Beziehung zueinander?

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2

 

Sachverhalt: Es liegt ein unstrittiger Bodenwert von 160.000 € vor. Das Ob­jekt ist mit einem Drei­famili­enhaus bebaut und risikolos vermietet. So erscheint ein Liegen­schaftszins­satz von 4,25 Prozent aus einem Ermessensspielraum von 4,0 bis 4,5 Prozent als korrekt. Man ermittelt als nachhaltig erzielbare Nettomieteinnahmen für alle drei Wohnungen zu­sammen 2.200 € monatlich (aus einem Ermessens­spielraum von 2.000 bis 2.450 €) und als Bewirt­schaftungs­kosten 24 Prozent (aus einem Ermessens­spielraum von 20 bis 26 Prozent) vom Rohertrag. Die Rest­nutzungsdauer wird mit 57 Jahren unstrittig geschätzt.

Wertermittlung: Eine objektiv nachvollziehbare Ertragswertermittlung käme – siehe nachstehend – auf eine Ergebnis von rund 443.000 €.

Mit obigen Eingangsdaten errechnet ein Vorgutachter 375.500 €. Zeigen Sie, dass es sich dabei offensichtlich um ein Gefälligkeitsgutachten handelt.

2

 

 

Ihre Kalkulation:

objektiv nachvollziehbare Wertermittlung

    Rohertrag

26.400 €/J

-  Bewirtschaftungskosten

-   6.336 €/J

= Reinertrag

= 20.064 €/J

X Vervielfältiger

X 21,335..

= Ertragswert über die Restnutzungsdauer

= 428.070 €

+ abgezinster Bodenwert

+ 14.921 €

= Ertragswert

= 442.990 €

 

 

 

Zum Bodenwert

 

3

 

Definieren Sie den Begriff „Bodenwert“.

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4

 

Wie wird ein „nicht-rentierlicher“ Boden im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV berück­sichtigt?

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Diverse Aussagen

 

Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese:

 

5

 

Je niedriger der Liegenschaftszinssatz …

3

 

  • ... desto höher der Ertragswert.
  • ... desto niedriger der Ertragswert.
  • ... desto höher die Restnutzungsdauer.
  • ... desto höher der Liquidationswert.
  • ... desto höher die Bodenwertverzinsung.
  • ... desto kürzer die Restnutzungsdauer.

 

6

 

Der Erwartungswert ...

3

 

·         ... ist das von Sachverständigen im Vorfeld einer Wertermittlung bereits erwartete Ergebnis.

·         ... ist das unstrittige Ergebnis einer Wertermittlung.

·         ... ist das vom Auftraggeber erwartete Ergebnis einer Wertermittlung.

·         ... ist ein mit Wahrscheinlichkeiten gewichtetes arithmetisches Mittel.

·         ... wird immer in € gemessen.

·         ... liegt – wie eine Wahrscheinlichkeit – immer in der Bandbreite von Null bis Eins.

 

7

 

Je niedriger die Restnutzungsdauer, desto …

2,5

 

·         ... höher der Bodenwert.

·         ... niedriger der Ertragswert.

·         ... höher der Sachwert.

·         ... höher die Alterswertminderung.

·         ... niedriger die Bodenwertverzinsung.

 

8

 

Der Rohertrag unterliegt im Ertragswertmodell ...

2

 

·         ... keiner nominalen Veränderung!

·         ... einer Prüfung auf Nachhaltigkeit!

·         ... keiner Prüfung auf Zulässigkeit!

·         ... einer Alterswertminderung!

 

9

 

Ein sinkender Liegenschaftszinssatz …

2,5

 

·         ... lässt den Bodenanteil sinken und damit den Gebäudeanteil steigen. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert.

·         ... lässt den Bodenanteil steigen und damit den Gebäudeanteil sinken. Damit sinkt auch der Gebäudeertragswert.

·         ... lässt den Bodenanteil sinken und damit den Gebäudeanteil steigen. Damit sinkt auch der Gebäudeertragswert.

·         ... lässt den Bodenanteil steigen und damit den Gebäudeanteil sinken. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert.

·         ... lässt den Bodenanteil steigen und damit den Gebäudeanteil steigen. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert.

 

 

Nachvollziehbarkeit und Form

1

 

 

insgesamt

20

 

 

 

 

Lösungshinweise zur 2. Übungsklausur

 

 

Zur Revision einer Wertermittlung

 

1

 

Wie stehen die drei übergeordneten Gutachten

 

  • Obergutachten
  • Kontrollgutachten
  • Gegengutachten

 

in Beziehung zueinander?

2

 

1. mögliche Lösungsskizze:

Das Obergutachten schließt das Kontrollgutachten und das Gegengutachten ein.

2. mögliche Lösungsskizze:

 

 

2

 

Sachverhalt: Es liegt ein unstrittiger Bodenwert von 160.000 € vor. Das Ob­jekt ist mit einem Drei­famili­enhaus bebaut und risikolos vermietet. So erscheint ein Liegen­schaftszins­satz von 4,25 Prozent aus einem Ermessensspielraum von 4,0 bis 4,5 Prozent als korrekt. Man ermittelt als nachhaltig erzielbare Nettomieteinnahmen für alle drei Wohnungen zu­sammen 2.200 € monatlich (aus einem Ermessens­spielraum von 2.000 bis 2.450 €) und als Bewirt­schaftungs­kosten 24 Prozent (aus einem Ermessens­spielraum von 20 bis 26 Prozent) vom Rohertrag. Die Rest­nutzungsdauer wird mit 57 Jahren unstrittig geschätzt.

Wertermittlung: Eine objektiv nachvollziehbare Ertragswertermittlung käme – siehe nachstehend – auf eine Ergebnis von rund 443.000 €.

Mit obigen Eingangsdaten errechnet ein Vorgutachter 375.500 €. Zeigen Sie, dass es sich dabei offensichtlich um ein Gefälligkeitsgutachten handelt.

2

 

 

Ihre Kalkulation:

objektiv nachvollziehbare Wertermittlung

    Rohertrag

24.000 €/J

26.400 €/J

-  Bewirtschaftungskosten

-   6.240 €/J

-   6.336 €/J

= Reinertrag

= 17.760 €/J

= 20.064 €/J

X Vervielfältiger

X 20,414..

X 21,335..

= Ertragswert über die Restnutzungsdauer

= 362.560 €

= 428.070 €

+ abgezinster Bodenwert

+ 13.016 €

+ 14.921 €

= Ertragswert

= 375.576 €

= 442.990 €

 

Es handelt sich um ein Gefälligkeitsgutachten „nach unten“.

 

 

Zum Bodenwert

 

3

 

Definieren Sie den Begriff „Bodenwert“.

1

 

Wert des „reinen“ Bodens, nur unter Berücksichtigung von Lage und Nutzbarkeit

 

4

 

Wie wird ein „nicht-rentierlicher“ Boden im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV berück­sichtigt?

1

 

durch Anwendung von § 8, Abs. 3 ImmoWertV

 

 

Diverse Aussagen

 

Wenn Sie eine Aussage für korrekt halten, unterstreichen Sie diese:

 

5

 

Je niedriger der Liegenschaftszinssatz …

3

 

  • ... desto höher der Ertragswert.
  • ... desto niedriger der Ertragswert.
  • ... desto höher die Restnutzungsdauer.
  • ... desto höher der Liquidationswert.
  • ... desto höher die Bodenwertverzinsung.
  • ... desto kürzer die Restnutzungsdauer.

 

6

 

Der Erwartungswert ...

3

 

·         ... ist das von Sachverständigen im Vorfeld einer Wertermittlung bereits erwartete Ergebnis.

·         ... ist das unstrittige Ergebnis einer Wertermittlung.

·         ... ist das vom Auftraggeber erwartete Ergebnis einer Wertermittlung.

·         ... ist ein mit Wahrscheinlichkeiten gewichtetes arithmetisches Mittel.

·         ... wird immer in € gemessen.

·         ... liegt – wie eine Wahrscheinlichkeit – immer in der Bandbreite von Null bis Eins.

 

7

 

Je niedriger die Restnutzungsdauer, desto …

2,5

 

·         ... höher der Bodenwert.

·         ... niedriger der Ertragswert.

·         ... höher der Sachwert.

·         ... höher die Alterswertminderung.

·         ... niedriger die Bodenwertverzinsung.

 

8

 

Der Rohertrag unterliegt im Ertragswertmodell ...

2

 

·         ... keiner nominalen Veränderung!

·         ... einer Prüfung auf Nachhaltigkeit!

·         ... keiner Prüfung auf Zulässigkeit!

·         ... einer Alterswertminderung!

 

9

 

Ein sinkender Liegenschaftszinssatz …

2,5

 

·         ... lässt den Bodenanteil sinken und damit den Gebäudeanteil steigen. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert.

·         ... lässt den Bodenanteil steigen und damit den Gebäudeanteil sinken. Damit sinkt auch der Gebäudeertragswert.

·         ... lässt den Bodenanteil sinken und damit den Gebäudeanteil steigen. Damit sinkt auch der Gebäudeertragswert.

·         ... lässt den Bodenanteil steigen und damit den Gebäudeanteil sinken. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert.

·         ... lässt den Bodenanteil steigen und damit den Gebäudeanteil steigen. Damit steigt auch der Gebäudeertragswert.

 

 

Nachvollziehbarkeit und Form

1

 

 

insgesamt

20

 

 

 

ordnerzu

Zurück

 

3. Übungsklausur

Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Bearbeitungszeit:

60 Minuten

erreichbar:

20 Punkte

Hilfsmittel:

BauGB, BGB, Immo­WertV, WertR, bzw. Sammlung amtlicher Texte (Bundesanzeiger Verlag), Taschen­rechner

Hinweise:

Bearbeiten Sie die Klausur in den dafür vorgesehenen Feldern. Bemühen Sie sich bitte um Nachvollziehbarkeit Ihrer Lösungen. Dieses wird – ebenso wie die sprachliche Darstellung -  auch bewertet.

 

 

 

 

Fall zur Renditeprognose

 

 

Es liegt ein Bodenwert von 700.000 € vor. Das Ob­jekt ist mit einem Büro­haus bebaut und vermietet. Es erscheint ein gegenwärtiger Liegen­schafts­­zins­satz von 5,5 Prozent korrekt. Man ermittelt als Rohertrag 100.000 € jährlich und als Bewirt­schaftungs­kosten 20.000 € jährlich. Die Restnutzungs­dauer beträgt nur noch 20 Jahre. In dieser Konstellation errechnet sich ein originärer Ertragswert von knapp 1,2 Mill. € (siehe unten).

Ermittlung des gegenwärtigen Ertragswerts

Ermittlung des prognostizierten Ertragswerts

Rohertrag

100.000 €/J

Bewirtschaftungskosten

20.000 €/J

=

Grundstücksreinertrag

=

80.000 €/J

Verzinsung des Bodenwerts

38.500 €/J

=

„Gebäudereinertrag“

=

41.500 €/J

x

Vervielfältiger

x

11,95..

=

„Gebäudeertragswert“

=

495.941 €

+

Bodenwert

+

700.000 €

=

originärer Ertragswert

=

1.195.941 €

=

derivativer Ertragswert

=

Investitionssumme

=

prognostizierter Ertragswert

=

 

Nach Investition von 500.000 € verlängert sich die Restnutzungsdauer um 20 Jahre, erhöht sich der Rohertrag auf 120.000 € jährlich bei Bewirtschaftungskosten von nur noch 18.000 €/Jahr und es wäre ein Liegenschaftszinssatz von nur noch 5,25 Prozent anzusetzen. Die Wirksamkeitsdauer der Investition wird mit 40 Jahren angenommen.

 

Zur Erinnerung:

 

Der originäre (ursprüngliche/gegenwärtige) Ertragswert kennzeichnet die Situation vor einer Investitionsmaßnahme.

 

Der derivative (abgeleitete) Ertragswert kennzeichnet die Situation nach einer Investitionsmaßnahme.

 

Die investive Wert­schöpfung ist die Werterhöhung wegen einer Investitions­maßnahme.

 

Nach Kürzung des abgeleiteten Ertrags­werts um die Investitionssumme erhält man den prognostizierten Ertragswert.

 

1

Ermitteln Sie als Ausgangskalkulation den prognostizierten Ertragswert zunächst nach dem Schema der obigen Tabelle (rechte Spalte).

5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2

Ermitteln Sie sodann in einer dafür geeigneten Tabelle den prognostizierten Ertragswert durch Ansatz eines jährlichen Wertverzehrs.

5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3

Ermitteln Sie die Rendite der eingesetzten Investitionssumme.

5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4

Ermitteln Sie abschließend die „relative investive Wertschöpfung“ und den „Gebäudereinertragsanteil am Rohertrag“ als weitere Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich dieser Investition. Was für eine Aussagekraft haben diese Kennzahlen?

4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Lösungshinweise zur 3. Übungsklausur:

 

1

Ermitteln Sie als Ausgangskalkulation den prognostizierten Ertragswert zunächst nach dem Schema der obigen Tabelle (rechte Spalte).

5

 

 

Ermittlung des gegenwärtigen Ertragswerts

Ausgangs-kalkulation

Rohertrag

100.000 €/J

120.000 €/J

Bewirtschaftungskosten

20.000 €/J

18.000 €/J

=

Grundstücksreinertrag

=

80.000 €/J

=

102.000 €/J

Verzinsung des Bodenwerts

38.500 €/J

36.750 €/J

=

„Gebäudereinertrag“

=

41.500 €/J

=

65.250 €/J

x

Vervielfältiger

x

11,95..

x

16,59..

=

„Gebäudeertragswert“

=

495.941 €

=

1.082.334 €

+

Bodenwert

+

700.000 €

+

700.000 €

=

originärer Ertragswert

=

1.195.941 €

=

=

derivativer Ertragswert

=

=

Investitionssumme

500.000 €

=

prognostizierter Ertragswert

=

=

1.282.334 €

 

 

 

2

Ermitteln Sie sodann in einer dafür geeigneten Tabelle den prognostizierten Ertragswert durch Ansatz eines jährlichen Wertverzehrs.

5

 

Grundmodell der Renditeprognose

Rohertrag

120.000 €/J

Bewirtschaftungskosten

18.000 €/J

=

Grundstücksreinertrag

=

102.000 €/J

Verzinsung des Bodenwerts

36.750 €/J

Annuität der Investitions-summe

30.143 €/J

=

„Gebäudereinertrag“

=

35.107 €/J

x

Vervielfältiger

x

16,59..

=

„Gebäudeertragswert“

=

582.334 €

+

Bodenwert

+

700.000 €

=

originärer Ertragswert

=

=

derivativer Ertragswert

=

Investitionssumme

=

prognostizierter Ertragswert

=

1.282.334 €

 

 

3

Ermitteln Sie die Rendite der eingesetzten Investitionssumme.

5

 

 

prognostizierter Ertragswert

1.282.334 €

+

Investitionssumme

+

500.000 €

=

derivativer Ertragswert

=

1.782.334 €

originärer Ertragswert

1.195.941 €

=

investive Wertschöpfung

(bei Verzehr der Investitionssumme)

=

586.393 €

Rückführung der Investitionssumme in die Gegenwart (500.000 x 0,1292..= 64.578)

64.578 €

=

investive Wertschöpfung

(bei Erhalt der Investitionssumme)

=

521.815 €

/

Vervielfältiger

/

16,59..

=

jährliche zusätzliche Ertragskraft

(bei Erhalt der Investitionssumme)

=

31.458 €

/

Investitionssumme

/

500.000 €

=

Rendite des investierten Kapitals (in %)

=

6,29..

 

 

4

Ermitteln Sie abschließend die „relative investive Wertschöpfung“ und den „Gebäudereinertragsanteil am Rohertrag“ als weitere Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich dieser Investition. Was für eine Aussagekraft haben diese Kennzahlen?

4

 

 

 

derivativer Ertragswert

1.782.334 €

originärer Ertragswert

1.195.941 €

=

(absolute) investive Wertschöpfung

=

586.393 €

/

Investitionssumme

/

500.000 €

=

relative investive Wertschöpfung

=

1,17..

 

 

Gebäudereinertrag : Rohertrag

35.107 : 120.000

=

Gebäudereinertragsanteil am Rohertrag

=

0,29..

 

 

Die relative investive Wertschöpfung ist demnach der Wertsteigerungsfaktor des eingesetzten Kapitals. Aus 500.000 € wurden rund 586.393 €, d.h. es resultiert eine Wertschöpfung des eingesetzten Kapitals um den Faktor 1,17.

 

Der Gebäudereinertragsanteil am Rohertrag beträgt wegen der Investitions­maßnahme nur 29 Prozent. Mit anderen Worten: Nur 29 Prozent des Rohertrags werden durch das Gebäude erwirtschaftet.

 

 

 

ordnerzu

Zurück

 

4. Übungsklausur

Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Bearbeitungszeit:

120 Minuten

erreichbar:

35 Punkte

Hilfsmittel:

Baugesetzbuch, BGB und Wertermittlungsverordnung mit Anlage

sowie Wertermittlungsrichtlinien, Taschenrechner

Hinweise:

Bearbeiten Sie die Klausur in den dafür vorgesehenen Feldern.

Bemühen Sie sich bitte um Nachvollziehbarkeit Ihrer Lösungen. Dieses wird – ebenso wie die sprachliche Darstellung -  auch bewertet.

 

 

 

Zu Ihrer Hilfe sei vorab folgender Auszug zu finanzmathematischen Parametern aus einem Merkblatt gegeben:

Merkblatt Finanzmath

(Quelle: Sommer/Kröll, Lehrbuch zur Immobilienbewertung

 

Im folgenden Fall handelt es sich um ein bebautes Grundstück mit einem Bodenwert von 200.000 €.

Es wird ein Liegenschaftszinssatz von 5 Prozent unterstellt. Weitere Arbeitshinweise:

·       Kalkulieren Sie stets mit der vereinfachten Ertragswertformel („Profi“-Formel).

·       Kalkulieren Sie nur mit vollen Euro-Beträgen (keine Nachkommastellen).

·       Alle Aufgaben sollten in der vorgegebenen Reihenfolge bearbeitet werden.

·       Rechnen Sie mit nachstehenden finanzmathematischen Parametern:

Aufzinsungsfaktor

2 Jahre

1,10

Aufzinsungsfaktor

4 Jahre

1,22

Aufzinsungsfaktor

16 Jahre

2,18

Aufzinsungsfaktor

20 Jahre

2,65

Aufzinsungsfaktor

36 Jahre

5,79

Aufzinsungsfaktor

40 Jahre

7,04

Vervielfältiger (Anfangswertfaktor)

16 Jahre

10,84

Vervielfältiger (Anfangswertfaktor)

20 Jahre

12,46

Vervielfältiger (Anfangswertfaktor)

36 Jahre

16,55

Vervielfältiger (Anfangswertfaktor)

40 Jahre

17,16

Abschreibungsdivisor (Endwertfaktor)

2 Jahre

2,05

Abschreibungsdivisor (Endwertfaktor)

4 Jahre

4,31

 

·       Als Abkürzungen seien für die Aufgabenstellungen und Ihre Bearbeitungen vereinbart:

EW        Ertragswert

ROH      Rohertrag

BWK     Bewirtschaftungskosten

RE         Reinertrag

BW        Bodenwert

i             Liegenschaftszinssatz

n            Restnutzungsdauer

V            Vervielfältiger

LW        Liquidationswert

FLK       Freilegungskosten

 

Teil 1: Ertragswertanalysen

 

Zunächst einige allgemeine Fragen zum Ertragswert:

 

1.1

Welche der folgenden Beziehungen oder Aussagen sind stets korrekt? Kreuzen Sie an.

2

 

   V / i = n

   RE + BWK= ROH

   EW = V ´ RE

   LW = RE ´ V + BW ´ (1+i)-n - FLK

   EW = RE ´ V + BW ´ (1+i)-n

   EW – BW = (RE – BW ´ i) ´ V

   Der Endwertfaktor ist der aufgezinste Vervielfältiger.

   Der Vervielfältiger dient der Barwertberechnung einer vorschüssigen Rente.

 

1.2

Wann spricht man von einer „langen Restnutzungsdauer“?

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3

Unter welcher Bedingung sind folgende Beziehungen jeweils korrekt?

3

 

EW = V ´ RE        ist korrekt bei...

 

 

EW = RE ´ i-1         ist korrekt bei ...

 

.

LW = BW - FLK    ist korrekt bei ...

.

 

 

1.4

Wie lautet die vereinfachte Ertragswertformel mit obigen Abkürzungen?

2

 

 

 

 

 

 

1.5

Wie ist der „Ertragsfaktor“ definiert? Man nennt diesen Faktor auch „Rohertragsfaktor“ oder „Maklerformel“.

1

 

 

 

 

 

 

 

Nun zum Fall:

 

1.6

Welcher Ertragswert ergibt sich bei einem Reinertrag von 20.000 €/J und einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren?

2

 

 

 

 

1.7

Unterstellen Sie, dass gelten soll:

 

Kaufpreis = Ertragswert

 

Welcher Ertragsfaktor ergibt sich aus der obigen Kalkulation, wenn gilt:

 

RE ´ 1,2 = ROH

2

 

 

 

1.8

Unterstellen Sie nun, dass eine heutige Investition von 50.000 € in das bebaute Grundstück zu einem erhöhten Reinertrag von 23.000 €/J führt und sich die Rest­nutzungs­dauer verdoppelt. Rechnen Sie bitte nicht mit der Annuität der Investitions­summe, sondern setzen Sie den Investitionsbetrag direkt über § 19 WertV ab.

 

Welcher Ertragswert ergibt sich in dieser Konstellation?

 

2

 

 

 

 

 

 

1.9

Welchen Ertragsfaktor errechnen Sie nun?

1

 

 

 

 

Teil 2: Entscheidungsbaum

 

Unterstellen Sie nun den Fall, dass man sich für eine heutige Investition von 50.000 € entscheidet (obige Teilaufgabe 1.8).

In dieser Situation hätte man auch die Möglichkeit, nach 2 Jahren mit einer weiteren Investition von 60.000 € einen Umbau

zu einem Studentenwohnheim zu realisieren. Dies würde den Reinertrag auf 30.000 €/J ab dem 3. Jahr steigern.

Als Entscheidungsbaum könnte man dies bis zum Ende des 4. Jahres wie folgt darstellen

:

 

2.1

Welche Situationen liegen nun am Ende des 4. Jahres in den einzelnen Ästen vor?

Unterstellen Sie dabei, dass ein Umbau zu einem Studentenwohnheim mit einer Wahrscheinlichkeit W von 40 Prozent realisiert wird.

 

Füllen Sie dazu die  gekennzeichneten leeren Felder aus.

7

 

 

Im folgenden sollen Sie die Ergebnisse zum Ende des 4. Jahres für die Äste 2 und 3 errechnen.

Beispielhaft und zur Erinnerung nachstehend das Ergebnis für den Ast 1:

aufgezinste Reinerträge bis zum Ende des 4. Jahres

20.000 ´ 4,31 = 86.200

+ abgezinste Reinerträge bis zum Anfang des 5. Jahres

20.000 ´ 10,84 = 216.800

+ abgezinster Bodenwert

200.000 ´ 0,46 = 92.000

 - Investitionen

keine

= Ergebnis

395.000

 

2.2

Berechnen Sie nun das Ergebnis für den Ast 2.

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3

Berechnen Sie nun das Ergebnis für den Ast 3.

3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4

Berechnen Sie nun den Erwartungswert des Reinertrags am Ende des 4. Jahres bei einer Investition zu Beginn des ersten Jahres (d.h. Äste 2 und 3).

1

 

 

 

 

 

 

 

 

2.5

Berechnen Sie nun den Erwartungswert des Ergebnisses am Ende des 4. Jahres bei einer Investition zu Beginn des ersten Jahres (d.h. Äste 2 und 3).

1

 

 

 

 

 

 

 

2.6

Angenommen, Sie könnten das Objekt zu einem Preis von 325.000 € (ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten) kaufen.

 

Was müssten Sie insgesamt bezahlen, wenn die Erwerbsnebenkosten 12 Prozent des Kaufpreises sind?

1

 

 

 

 

 

 

 

2.7

Sind Sie bereit, diese oben in Teilaufgabe 2.6 errechnete Gesamtzahlung zu leisten, um das Objekt zu kaufen?

 

Falls ja, würden Sie dann zu Beginn 50.000 € investieren? Begründen Sie Ihre Entscheidung!

3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Korrekturergebnis:

max 35

 

 

 

Lösungshinweise zur 4. Übungsklausur

 

Teil 1: Ertragswertanalysen

 

Zunächst einige allgemeine Fragen zum Ertragswert:

 

1.1

Welche der folgenden Beziehungen oder Aussagen sind stets korrekt? Kreuzen Sie an.

2

 

   V / i = n

X   RE + BWK= ROH

   EW = V ´ RE

   LW = RE ´ V + BW ´ (1+i)-n - FLK

X   EW = RE ´ V + BW ´ (1+i)-n

X   EW – BW = (RE – BW ´ i) ´ V

X   Der Endwertfaktor ist der aufgezinste Vervielfältiger.

   Der Vervielfältiger dient der Barwertberechnung einer vorschüssigen Rente.

1.2

Wann spricht man von einer „langen Restnutzungsdauer“?

2

 

ab etwa 30 Jahren bei „hohen“ Liegenschaftszinssätzen (mehr als ca. 5,5 %)

ab etwa 50 Jahren bei „niedrigen“ Liegenschaftszinssätzen (bis ca. 5,5 %)

 

1.3

Unter welcher Bedingung sind folgende Beziehungen jeweils korrekt?

3

 

EW = V ´ RE        ist korrekt bei ...........(langer Restnutzungsdauer).....................

EW = RE ´ i-1         ist korrekt bei ........... („ewiger“ Restnutzungsdauer).................

LW = BW - FLK    ist korrekt bei ........... (sofortiger Liquidation).............................

 

1.4

Wie lautet die vereinfachte Ertragswertformel mit obigen Abkürzungen?

2

 

EW = RE ´ V + BW ´ (1+i)-n

 

1.5

Wie ist der „Ertragsfaktor“ definiert? Man nennt diesen Faktor auch „Rohertragsfaktor“ oder „Maklerformel“.

1

 

Ertragsfaktor = Kaufpreis / Rohertrag

 

 

Nun zum Fall:

 

1.6

Welcher Ertragswert ergibt sich bei einem Reinertrag von 20.000 €/J und einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren?

2

 

20.000 ´ 12,46.. + 200.000 ´ 0,377..= 324.622

 

1.7

Unterstellen Sie, dass gelten soll:

 

Kaufpreis = Ertragswert

 

Welcher Ertragsfaktor ergibt sich aus der obigen Kalkulation, wenn gilt:

 

RE ´ 1,2 = ROH

2

 

324.622 / (20.000 ´ 1,2) = 13,53

 

1.8

Unterstellen Sie nun, dass eine heutige Investition von 50.000 € in das bebaute Grundstück zu einem erhöhten Reinertrag von 23.000 €/J führt und sich die Rest­nutzungs­dauer verdoppelt. Rechnen Sie bitte nicht mit der Annuität der Investitions­summe, sondern setzen Sie den Investitionsbetrag direkt über § 19 WertV ab.

 

Welcher Ertragswert ergibt sich in dieser Konstellation?

 

2

 

23.000 ´ 17,16.. + 200.000 ´ 0,142.. – 50.000 = 373.068

 

1.9

Welchen Ertragsfaktor errechnen Sie nun?

1

 

373.068 / (23.000 ´ 1,2) = 13,52

 

 

 

Teil 2: Entscheidungsbaum

 

Unterstellen Sie nun den Fall, dass man sich für eine heutige Investition von 50.000 € entscheidet (obige Teilaufgabe 1.8).

In dieser Situation hätte man auch die Möglichkeit, nach 2 Jahren mit einer weiteren Investition von 60.000 € einen Umbau

zu einem Studentenwohnheim zu realisieren. Dies würde den Reinertrag auf 30.000 €/J ab dem 3. Jahr steigern.

Als Entscheidungsbaum könnte man dies bis zum Ende des 4. Jahres wie folgt darstellen:

 

2.1

Welche Situationen liegen nun am Ende des 4. Jahres in den einzelnen Ästen vor?

Unterstellen Sie dabei, dass ein Umbau zu einem Studentenwohnheim mit einer Wahrscheinlichkeit W von 40 Prozent realisiert wird.

7

 

 

Im folgenden sollen Sie die Ergebnisse zum Ende des 4. Jahres für die Äste 2 und 3 errechnen.

Beispielhaft und zur Erinnerung nachstehend das Ergebnis für den Ast 1:

aufgezinste Reinerträge bis zum Ende des 4. Jahres

20.000 ´ 4,31 = 86.200

+ abgezinste Reinerträge bis zum Anfang des 5. Jahres

20.000 ´ 10,84 = 216.800

+ abgezinster Bodenwert

200.000 ´ = 0,46 = 92.000

 - Investitionen

keine

= Ergebnis

395.000

 

2.2

Berechnen Sie nun das Ergebnis für den Ast 2.

2

 

aufgezinste Reinerträge bis zum Ende des 4. Jahres

23.000 ´ 4,31 = 99.130

+ abgezinste Reinerträge bis zum Anfang des 5. Jahres

23.000 ´ 16,55 = 380.650

+ abgezinster Bodenwert

200.000 ´ 0,173 = 34.600

- Investitionen

50.000 ´ 1,22 = 61.000

= Ergebnis

453.380

 

 

2.3

Berechnen Sie nun das Ergebnis für den Ast 3.

3

 

aufgezinste Reinerträge des 1. und 2. Jahres

23.000 ´ 2,05 ´ 1,10 = 51.865

+ aufgezinste Reinerträge des 3. und 4. Jahres

30.000 ´ 2,05 = 61.500

+ abgezinste Reinerträge bis zum Anfang des 5. Jahres

30.000 ´ 16,55 = 496.500

+ abgezinster Bodenwert

200.000 ´ 0,173 = 34.600

- aufgezinste Investition am Beginn

50.000 ´ 1,22 = 61.000

- aufgezinste Investition am Ende des 2. Jahres

60.000 ´ 1,1 = 66.000

 = Ergebnis

517.465

 

 

2.4

Berechnen Sie nun den Erwartungswert des Reinertrags am Ende des 4. Jahres bei einer Investition zu Beginn des ersten Jahres (d.h. Äste 2 und 3).

1

 

0,6 ´ 23.000 + 0,4 ´ 30.000 = 25.800

 

2.5

Berechnen Sie nun den Erwartungswert des Ergebnisses am Ende des 4. Jahres bei einer Investition zu Beginn des ersten Jahres (d.h. Äste 2 und 3).

1

 

0,6 ´ 453.380 + 0,4 ´ 517.465 = 479.014

 

2.6

Angenommen, Sie könnten das Objekt zu einem Preis von 325.000 € (ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten) kaufen.

 

Was müssten Sie insgesamt bezahlen, wenn die Erwerbsnebenkosten 12 Prozent des Kaufpreises sind?

1

 

325.000 ´ 1,12 = 364.000

 

2.7

Sind Sie bereit, diese oben in Teilaufgabe 2.6 errechnete Gesamtzahlung zu leisten, um das Objekt zu kaufen?

 

Falls ja, würden Sie dann zu Beginn 50.000 € investieren? Begründen Sie Ihre Entscheidung!

3

 

Ich würde zu diesem Preis kaufen und 50.000 € investieren, Begründung:

Der Erwartungswert des Ergebnisses nach Ende des vierten Jahres beläuft sich gemäß Rechnung in Teilaufgabe 2.5 auf 479.014 €. Dies entspricht auf den Entscheidungszeitpunkt abgezinst:

479.014 ´ 0,82 = 392.791

Auch wenn der Umbau zu einem Studentenwohnheim nicht realisiert werden könnte, lohnt sich dies noch, denn das Ergebnis nach Ende des vierten Jahres beläuft sich  gemäß Rechnung in Teilaufgabe 2.2 auf 453.380 €. Dies entspricht auf den Entscheidungszeitpunkt abgezinst:

453.380 ´ 0,82 = 371.772

 

 

ordnerzu

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